Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.

Das Gemeinschaftsinteresse ist an der objektiven Nutzungsmöglichkeit einer Maßnahme zu beurteilen. Wird durch die Errichtung eines Holzstegs samt Fahrradabstellplatz im Innenhof eines Gebäudes durch den wegen der Bauweise erschwerten Zugang der Miteigentümer/innen dazu kein Gemeinschaftsinteresse verfolgt, liegt keine Verwaltungshandlung vor und ein Eigentümerbeschluss darüber ist wegen Kompetenzüberschreitung unbefristet anfechtbar.

Maßgeblich für den Beginn des Fristenlaufs ist nach ständiger Rechtsprechung des OGH der Tag des Hausanschlags. Die schriftliche Verständigung der Wohnungseigentümer durch den Hausanschlag ist im WEG 2002 zwingend vorgesehen und das allein Anfechtungsfristen auslösende Moment.

In Mietangelegenheiten, für die § 39 MRG eine sukzessive Zuständigkeit und Vorschaltung der Schlichtungsstellen vor Befassung der Gerichte anordnet, müssen die Anträge im Schlichtungsstellenverfahren und im Außerstreitverfahren denselben anspruchsbegründeten Sachverhalt und dasselbe Begehren enthalten. Der Zweck des § 39 MRG würde unterlaufen, wenn im gerichtlichen Verfahren bisher unterlassenes Vorbringen noch nachgeholt werden könnte.

Ein Aufwandersatzanspruch nach § 1097 ABGB besteht, wenn der Bestandnehmer für den Bestandgeber Instandhaltungsarbeiten verrichtet, die dem Bestandgeber obliegen und die ex ante notwendig und zweckmäßig waren. Ersatzfähig sind nur nachhaltige Aufwendungen, keine oberflächlichen Maßnahmen wie in casu das vermehrte Putzen von Schwarzstauablagerungen. Entlohnung gebührt außerdem nur dann, wenn der Bestandnehmer derartige Arbeiten berufs- oder gewerbsmäßig ausführt.

Wurden einem Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen (hier: ein begehbares Flachdach), die aufgrund ernster Schäden saniert werden müssen, trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung für die gesamte Wiederherstellung – nicht nur für die Behebung des ernsten Schadens – und ist dafür auch zahlungspflichtig.

Dass der Mieter einen Termin zur Mängelbesichtigung verpasst bzw dass er einen Besichtigungstermin verweigert, die Möglichkeit eines Mängelbehebungstermins aber gleichzeitig offen lässt, stellt keine – die Mietzinsminderung ausschließende – Verhinderung der Wiederherstellung des Bestandobjekts dar.

Ein Stellplatz für ein Kraftfahrzeug in einer Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage ist als „Einstellplatz (Garage)“ iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a ERVO 1994 anzusehen, weshalb die gemeinnützige Bauvereinigung zur Verrechnung des dort als Höchstbetrag vorgesehenen Pauschalbetrags zur Deckung der ordentlichen Verwaltungskosten zulässig ist.

Für jede von einem Wohnungseigentümer betriebene Änderung seines Objektes gilt, dass sie nur abgewehrt werden kann, wenn sie mit wesentlichen Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer kollidiert. Der Außerstreitrichter kann allerdings auch im Nachhinein die Genehmigung erteilen.

Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist.

Voraussetzung für den Erfolg der Räumungsklage gegen mehrere Mitmieter ist die Einmahnung des rückständigen Mietzinses gegen jeden einzelnen der Mitmieter.

Es darf nach § 25 MRG nur dann ein angemessenes Entgelt vereinbart werden, wenn der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstands beistellt oder sich selbst zu anderen Leistungen verpflichtet.

Das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage setzt voraus, dass es jedem Mieter rechtlich frei steht, sie – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes – zu benützen, wobei der Erhaltungsaufwand aus der Hauptmietzinsreserve zu decken ist.

Der Hauptmieter hat nach § 8 Abs 2 erster Halbsatz MRG das Betreten des Mietobjektes durch den Vermieter, der seinen Erhaltungspflichten nachkommen will, zu dulden.

Auf den Fall einer defekten Heizungspumpe, durch die eine Fußbodenheizung einer Wohnung betrieben wird, ist § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 anzuwenden, sodass es zur Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft kommt.

§ 21 Abs 3 MRG enthält keine Regelung über eine Mindestfrist für die Auflage der Abrechnung samt Belegen.

Für die Zulässigkeit des Mietzinses ist es unschädlich, wenn der Mieter kategoriebestimmende Merkmale selbst einbaut, sofern der Vermieter die Kosten dafür trägt und auch eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

Der Einbau eines zweiten Bades und das damit verbundene Interesse der Vermieterin, ihren Töchtern einen separierten Wohn- und Badebereich zu schaffen, ist zwar nachvollziehbar, aber stellt kein wichtiges Interesse iSd § 9 MRG dar. Ein solches müsse nämlich über das selbstverständliche Interesse des Wohnungsmieters an einer besseren Nutzung der Räumlichkeiten hinausgehen.

§ 49a Abs 1 MRG regelt die Rechtswirksamkeit einer vor dem 01.03.1994 geschlossenen Vereinbarung über die Befristung eines Mietvertrags. Danach gilt, dass es für die Beurteilung der Durchsetzbarkeit des Endtermins auf die Rechtslage im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ankommt, wobei es keinen Unterschied macht, ob das Bestandverhältnis (schon) zum Zeitpunkt der Geltung des MRG oder (noch) des MG abgeschlossen worden ist; dies gilt auch für Superädifikate.

Ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände, welches neben dem Hauptmietzins zusätzlich zu bezahlen ist, muss zwischen den Mietvertragsparteien gesondert vereinbart werden.

Es muss bei Geschäftsräumlichkeiten „ein nach Lage und Beschaffenheit angemessener Ersatz“ beschafft werden. Für ein aufgekündigtes Geschäftslokal ist ein angemessener Ersatz zu leisten, worunter ein im Wesentlichen gleichwertiges Objekt zu verstehen ist, das dem Mieter eine Fortsetzung der Betriebstätigkeit unter etwa den gleichen Bedingungen ermöglicht und für das kein wesentlich höherer Mietzins zu entrichten wäre. Diese Rechtsprechung wird soweit auch von der Lehre nicht in Frage gestellt.

Sobald eine Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben hat, sind für die Verwaltung der Liegenschaft und die Rechte der Miteigentümer die Bestimmungen der §§ 16 bis 34, 36 und 52 WEG 2002 anzuwenden.

Ein Wasserrohrbruch macht den Wohnungsinhaber nicht ohne Weiteres für den dadurch verursachten Schaden haftbar. Vielmehr sind es bestimmte Umstände, die auf die mögliche Gefahr eines Wasseraustritts hinweisen, was nach den Gegebenheiten des Einzelfalles zu beurteilen ist. Dies gilt auch für Wasserschäden, die durch einen schlecht montierten Boiler verursacht werden.

Wer ein Unternehmen im Weg des Konkurses erwirbt, haftet mangels ausdrücklicher Übernahme von Mietzinsschulden des Veräußerers gem § 1409a ABGB für diese auch dann nicht, wenn er als Bestandnehmer in das Bestandverhältnis des Veräußerers eintritt.

Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist doppelt begrenzt: Einerseits dürfen nur die „angemessenen“ Kosten überwälzt werden, wie dies § 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit a und b MRG vorschreiben, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührende Entgelte und Kosten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung erbracht werden.