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WEKA (ffa) | News | 16.11.2017

Ausmaß der Mietzinsminderung wegen mangelnden Brandschutzes

Was ist für die Berechnung des Ausmaßes von Mietzinsminderungen wegen mangelnden Brandschutzes zu berücksichtigen? Ist es gerechtfertigt, dass die Mieterin die Mietzinszahlungen komplett einstellte, weil sie von einer 100-%-Mietzinsminderung ausging?

Geschäftszahl

OGH vom 29.09.2017, 3 Ob 151/17b

Norm

§§ 1096, 1118 2. Fall ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Für die Berechnung des Ausmaßes von Mietzinsminderungen wegen mangelnden Brandschutzes ist zwar einerseits zu berücksichtigen, dass ein Brand die gesamte Wohnung betrifft und durch Maßnahmen der Mieterin weder als Ganzes noch in seinen Folgen verhindert werden kann, andererseits ist aber auch die insgesamt geringe Wahrscheinlichkeit eines Brandes zu berücksichtigen, da die baulichen Mängel die Risiken bei einem Brand begünstigen, nicht aber das Brandrisiko an sich.

OGH: Das Ausmaß der Mietzinsminderung wegen mangelnden Brandschutzes ist im Einzelfall zu beurteilen und wirft in der Regel keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.

In casu kam es im Jahr 2008 zu einem Abgasunfall. Dieser war nicht auf den erwiesenermaßen mangelnden Brandschutz durch fehlende horizontale Schachtabdichtung zurückzuführen, sondern durch – seitdem behobene – Risse in der Schachtwand und den Betrieb von Ventilatoren, die unzulässigerweise im Betrieb waren, entstanden.

Die Mieterin sah eine Mietzinsminderung von 100 % als gerechtfertigt an und stellte seitdem die Mietzinszahlungen ein. Die Vermieterin begehrte nun die Zahlung rückständiger Mietzinse und die geräumte Übergabe der Wohnung.

Die mangelhafte Schachtabdichtung bewirkt, dass ein Feuerwiderstand von 90 Minuten bei einem Brand nicht erreicht würde. Daraus kann aber nicht auf eine gänzliche Unbenutzbarkeit der Wohnung geschlossen werden, wie die Mieterin es tat. Ein Brand betrifft zwar die gesamte Wohnung und kann durch einen Brand- und Rauchgasmelder weder verhindert noch – mit Ausnahme des Lebens der sich in der Wohnung befindenden Personen – in seinen Folgen begrenzt werden, schließlich ist aber auch die geringe Brandwahrscheinlichkeit zu berücksichtigen.

Die von den Vorinstanzen zuerkannte Mietzinsminderung von 15 % aufgrund des mangelnden Brandschutzes war somit hinreichend.

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