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Andrea Weisert | News | 18.09.2015

Der Städter und sein Schrebergarten: Eintrittsrecht bei Kleingärten

Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag übersichtlich welche rechtlichen Unterschiede bei Kleingärten im Vergleich zum herkömmlichen Mietrecht hinsichtlich Eintrittsrecht und Weitergabe bestehen.

Geschichtlicher Rückblick

Das Kleingartentum an sich blickt auf eine interessante Geschichte zurück:

Daniel Moritz Gottlieb Schreber, (* 15. Oktober 1808 Leipzig, † 10. November 1861 Leipzig) leitete in Leipzig 1843-1859 die orthopädische Heilanstalt und setzte sich für eine Reform der Jugenderziehung beziehungsweise für intensive körperliche Betätigung der Kinder ein. 1864 gründete sein Schwiegersohn, Johann Hauschild einen Verein, der einen „Tummelplatz“ für Leipziger Kinder einrichtete („Schreberverein“ beziehungsweise „Schreberplatz“). 1868 regte ein Oberlehrer namens Gesell an, die Kinder durch selbstständige Gartenarbeit in nähere Verbindung zur Natur zu bringen und am Rand des Spielplatzes Beete anzulegen. Aus dem Spiel für Kinder entwickelte sich eine ernsthafte Beschäftigung der Erwachsenen; es entstanden kleine eingefriedete Familiengärten, aus denen sich bald Gartenkolonien entwickelten, die man Schrebergärten nannte. Die Kleingartenanlagen bilden, seit sie von Schreber als „Gesundheitsgärten“ und zur Linderung der Not des Großstadtproletariats propagiert worden waren, einen festen Bestandteil großstädtischen Erholungsraums. •  [Fußnote: Geschichte Wien - www.wien.gv.at/wiki/index.php/Daniel_Moritz_Gottlieb_Schreber

Während des 1. Weltkrieges und in den Jahren danach erlangten die Schrebergärten auch in Österreich für die Ernährung der städtischen Bevölkerung eine größere Bedeutung. Pachtland sollte vor allem zum Nahrungsmittelanbau verwendet werden.

Im Laufe der Zeit hat sich die Funktion der Kleingärten gewandelt, heute ist der wirtschaftliche Nutzen im Hintergrund, Erholung und Freizeit steht im Vordergrund. Auch die Bauvorschriften wurden gelockert, viele Häuschen können ganzjährig genutzt werden.

Schrebergärten waren und sind auch heute noch ein Kleinod. Neue Kleingartenanlagen werden selten, wenn überhaupt noch, geschaffen, es stellt sich sohin die Frage, wie kommt man zu einem Kleingarten?

Kleingarten – Definition und Erwerb

Bei einem Kleingarten handelt es sich heute um ein Grundstück mit einer Größe von 120 m² bis maximal 650m², welches der nicht erwerbsmäßigen Nutzung oder der Erholung dient.

Die Grundstücke stehen im Eigentum des Bundes/Landes und dürfen Generalpachtverträge zum Zwecke der Weiterverpachtung als Kleingärten nur mit Gebietskörperschaften, Verbänden von Kleingärtnervereinen, Kleingartenvereine oder mit Unternehmen, sofern sie die Grundstücke an ihre Betriebsangehörigen in Unterpacht weitergeben, geschlossen werden.

Der Generalpächter hat die von ihm gepachteten Grundstücke an einzelne natürliche Personen bzw an Ehegatten/Lebensgefährten weiterzugeben (§ 4 KlGG).

Abgesehen von Bewerbungen für einen Kleingarten, die beim jeweiligen Kleingartenverein zu deponieren sind, da diese meist ein Vorschlagsrecht für frei gewordene Kleingärten gegenüber dem Generalpächter (zumeist Zentralverband) haben, kann ein Kleingarten auch weitergegeben oder in ein Unterpachtverhältnis eingetreten werden.

Bedeutsame Unterschiede im Vergleich zum Mietrecht

Ad Eintrittsrecht:

Das Mietrecht ist grundsätzlich vererblich, beim Tod des Mieters bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bestehen (§ 1116a ABGB).

Differenziert wird jedoch, ob Eintrittsberechtigte vorhanden sind oder nicht.

Eintrittsberechtigte sind nahe Angehörige, das heißt der Ehegatte oder Lebensgefährte bzw Verwandte in gerader Linie einschließlich adoptierter Kinder, sohin Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern und auch Geschwister des Verstorbenen.

Eine Ausnahme hiervon gibt es bei den Seniorenwohnungen, hier wurde das Eintrittsrecht für Verwandte in absteigender Linie (einschließlich Wahlkinder) mit der Wohnrechtsnovelle 2006 ausgeschlossen.

Der Eintrittsberechtigte wird im Mietrecht ex lege Mieter, sofern er nicht binnen 14 Tagen erklärt, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen.

Abgesehen vom Kreis der Eintrittsberechtigten müssen auch weitere Voraussetzungen für die Ausübung des Eintrittsrechtes und Gewährung desselben gegeben sein. Die eintrittsberechtigte Person muss auch ein dringendes Wohnbedürfnis haben, wobei der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung eines solchen der Tod des Mieters ist. Auch das Erfordernis des gemeinsamen Haushaltes muss gegeben sein. Das heißt, die eintrittsberechtigte Person muss bereits zu Lebzeiten des Mieters mit diesem in einem Haushalt (Wohnung) gelebt haben. Ein gemeinsamer Haushalt ist ein gemeinsames, auf Dauer berechnetes Wohnen und Wirtschaften (MietSlg 48.347), der Schwerpunkt der Lebensführung muss in der Wohnung sein, auch ein gemeinsames Wirtschaften heißt, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden.

Das Eintrittsrecht geht jedenfalls dem Erbrecht vor.

Wenn Eintrittsberechtigte fehlen, können die Erben des Verstorbenen Mieter werden, der Vermieter hat jedoch in einem solchen Fall ein besonderes Kündigungsrecht nach § 1116a ABGB unter Einhaltung der gesetzlichen (allenfalls der vertraglichen – wenn vorteilhafter) Termine und Fristen. Diese Kündigung darf im Anwendungsbereich des MRG allerdings nur aus den besonderen (wichtigen) Gründen des § 30 MRG erfolgen.

Ad Weitergabe:

Wenn der Tatbestand der Abtretung des Mietrechtes gemäß § 12 MRG oder der Veräußerung oder Verpachtung eines Unternehmens (§ 12a MRG) erfüllt ist, ist eine Zustimmung des Vermieters nicht nötig, es handelt sich hier um einen gesetzlichen Eintritt in das Mietrecht.

Im Kleingartengesetz ist diese Eintrittsberechtigung ein wenig anders geregelt. Hier wird durch den Tod des Unterpächters jedenfalls der Unterpachtvertrag aufgelöst, es sei denn, dass binnen 2 Monaten der Ehegatte, Verwandte in gerader Linie oder Wahlkinder des Verstorbenen, oder eine andere Person, die an der Bewirtschaftung des Kleingarten in den letzten 5 Jahren maßgeblich mitgewirkt hat, schriftlich die Bereitschaft erklärt, den Unterpachtvertrag fortzusetzen (§ 15 KlGG).

Der Generalpächter hat längstens binnen einem weiteren Monat den Eintritt einer dieser Personen in den Unterpachtvertrag schriftlich anzuerkennen. Im Unterschied zum MRG bedeutet dies, dass das Unterpachtverhältnis grundsätzlich mit dem Tod des Unterpächters als aufgelöst gilt, allenfalls eintrittsberechtigte Personen jedoch ein Eintrittsrecht haben, dieses aber aktiv geltend machen müssen, währenddessen im mietrechtlichen Bereich der Mietvertrag weiterhin besteht.

Wichtig ist die Einhaltung der Schriftlichkeit und dass die Erklärung dem Generalpächter gegenüber erklärt wird. Wird diese gesetzlich vorgesehene Form für diese rechtsgeschäftliche Erklärung nicht eingehalten, kommt das Rechtsgeschäft, die Eintrittserklärung, nicht zustande! •  [Fußnote: MietSlg 51.495

Die Frist von 2 Monaten läuft ab dem Tod es Unterpächters, nicht erst ab Kenntnis des Ablebens durch den Unterverpächter. •  [Fußnote: MietSlg 52.518

Nachdem Schrebergärten sehr beliebt sind und es durchaus vorkommen kann, dass mehrere Personen ihre Eintrittsberechtigung geltend machen, stellt sich die Frage, wer dann das Unterpachtverhältnis fortführen kann.

Kriterium der Mitbewirtschaftung

In einer Entscheidung des OGH •  [Fußnote: OGH 1 Ob 87/10s wurde ausgeführt, dass das Kriterium der Mitbewirtschaftung ausschlaggebend sei. Verwiesen wurde darauf, dass das Kriterium der Mitbewirtschaftung im ursprünglichen Gesetzesentwurf noch nicht enthalten war. Danach sollte dem Generalpächter die freie Wahl zustehen, welcher von mehreren, die Bereitschaft zur Vertragsfortsetzung erklärenden Eintrittsberechtigten – Ehegatte, Verwandte in gerader Linie oder Wahlkinder – den Unterpachtvertrag fortsetzen solle. Dieser Vorschlag wurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren jedoch als unbefriedigend angesehen. Der Kreis der Eintrittsberechtigten sollte um jene Personen erweitert werden, die in den letzten fünf Jahren an der Bewirtschaftung des Kleingartens maßgeblich mitgewirkt haben.

Letztendlich gilt nun, dass bei einer Mehrheit von eintrittsberechtigten Personen der Ehegatte und die Kinder des Verstorbenen vor allen übrigen Eintrittsberechtigten den Vorrang haben; unter einander bzw aber auch gegenüber einem Dritten, aber jene, die den Kleingarten mitbewirtschaftet haben. Bei mehreren gleich Eintrittsberechtigten entscheidet der Generalpächter nach seiner Wahl.

Konsequenz der Bedachtnahme auf die Mitbewirtschaftung durch andere Personen in einem bestimmten Zeitraum ist, dass Verwandte in gerader Linie zwar abstrakt eintrittsberechtigt wären, aber in einen Unterpachtvertrag nicht eintreten können, wenn ein beliebiger Dritter, der eine solche Mitbewirtschaftung nachweisen kann, den Unterpachtvertrag fortsetzen will. Entscheidendes Kriterium für den Vertragseintritt ist daher nicht der Verwandtschaftsgrad, sondern die Mitbewirtschaftung, es kommt daher dem Gedanken der Kontinuität der Bewirtschaftung der Kleingartenparzelle besondere Bedeutung zu.

Eine gelegentliche Hilfe wie zB Rasenmähen ist allerdings keine maßgebliche Mitwirkung.

Die Übertragung der Rechte aus einem Unterpachtverhältnis an einem Kleingarten auf eine andere Person bedarf zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung des Generalpächters. Verweigert dieser die Zustimmung ohne wichtigen Grund, kann die Zustimmung durch Gericht auf Antrag ersetzt werden (§ 14 KlGG).

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.

www.weisert.at