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Dokument-ID: 865394
Einberufung einer Eigentümerversammlung und Beschlussfassung: wie geht’s richtig? Anfechtungen vermeiden!
Gastautorin Dr. Weisert erläutert in ihrem Beitrag, was Sie bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung (Formvorschriften, Häufigkeit) und bezüglich der Beschlussfassung und deren Anfechtung beachten sollten.
Im Bereich des Wohnungseigentums stellen alle Wohnungseigentümer der Liegenschaft die so genannte Eigentümergemeinschaft dar. Es handelt sich dabei – rechtlich gesehen – um eine juristische Person, deren Rechtspersönlichkeit auf die Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung beschränkt ist.
Die Eigentümergemeinschaft muss, um handeln zu können, vertreten werden, dies kann einerseits durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer, einzelner beauftragter Wohnungseigentümer oder durch einen bestellten Verwalter (sogenannte Fremdverwaltung) erfolgen.
Wenn ein Verwalter bestellt wurde, vertritt er alleine nach außen hin die Eigentümergemeinschaft, ist aber im Innenverhältnis von der Willensbildung der Wohnungseigentümer abhängig.
Aufgaben und Befugnisse
Die Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters sind im Gesetz genau umfasst, insbesondere ist der Verwalter verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren, ordentliche und richtige Abrechnungen zu legen, Rückstände einzumahnen und geltend zu machen. Darüber hinaus hat er zB auch über künftige Arbeiten und die dafür notwendigen Zahlungen zu informieren und bei der Notwendigkeit von größeren Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen mindestens 3 Angebote von Professionisten einzuholen (§ 20 WEG).
Der Verwalter ist auch verpflichtet, Weisungen der Wohnungseigentümer zu befolgen, vorausgesetzt diese stellen den mehrheitlichen Wunsch dar und sind nicht gesetzeswidrig.
Zusammengefasst kann gesagt werden, der Verwalter muss nicht bei jeder Entscheidung die Wohnungseigentümer beiziehen, er ist sogar verpflichtet, rasch zu handeln um Gefahr und Schaden der zu verwaltenden Sache hintanzuhalten.
Einberufung einer Eigentümerversammlung – wie oft ratsam?
Gesetzmäßig ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung alle 2 Jahre vorgesehen, für ein besseres Klima und Information über das Geschehen, ist es durchaus ratsam, regelmäßiger eine solche einzuberufen. Auch kann es sich als notwendig herausstellen, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer zu erlangen, weil bestimmte Maßnahmen in Zusammenhang mit der Verwaltung ein mehrheitliches, wenn nicht sogar einstimmiges Vorgehen, verlangen. Aber auch wenn mindestens 3 Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens 1/4 der Anteile haben, dies aus wichtigem Grund verlangen, ist einzuberufen. Es steht natürlich auch jedem einzelnen Wohnungseigentümer frei, eine Versammlung einzuberufen.
Formvorschriften für die Einberufung
Für die Einberufung sind Formvorschriften zu beachten:
- Zeitpunkt muss so gewählt sein, dass voraussichtlich viele Wohnungseigentümer teilnehmen können
- Die Versammlung muss mindestens 2 Wochen vorher den Wohnungseigentümer mittels Hausanschlag und Übersendung in Schriftform zur Kenntnis gebracht werden
- Themen, über die Beschluss gefasst werden soll, müssen angeführt werden, ansonsten kann kein wirksamer Beschluss gefasst werden (unter Umständen kann dann im ergänzenden Umlaufverfahren weiter abgestimmt werden)
Die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt sohin durch Fassung von Beschlüssen und Vereinbarungen sämtlicher Miteigentümer.
Beschlussfassung: Unterscheidung zwischen ordentlicher oder außerordentlicher Verwaltung
Gegenstand einer Beschlussfassung sind immer Maßnahmen bzw Angelegenheiten der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung, wobei es wesentlich ist, in welchem Bereich ein Beschluss gefasst wird, danach richten sich auch die Regeln der Anfechtung, Minderheitsrechte und die Rechtsstellung des Verwalters.
Beschlussfassungen sind im Bereich derordentlichen Verwaltung(§ 28 WEG) in den Fällen Bestellung des Verwalters und Auflösung des Verwaltervertrages, Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters und Erlassung und Änderung der Hausordnung nötig und bedürfen zur Wirksamkeit der Mehrheit der Wohnungseigentümer.
Bei Maßnahmen deraußerordentlichen Verwaltung(§ 29 WEG), dh Angelegenheiten der Verwaltung, die über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft über die in § 28 WEG genannten Angelegenheiten hinausgehen, wozu nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen gehören, sind jedenfalls Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuholen. Beispielsweise gehören dazu Änderungen der Fassade, Werbeschilderanbringungen, Umstellung von Heizungssystemen, Schaffung von Abstellplätzen, Lifteinbaus, etc. Über derartige Maßnahmen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss.
Maßnahmen die allerdings auch über diesen Regelungsinhalt getroffen werden sollten, bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (sogenannte Einstimmigkeit). Verfügungen über gemeinsames Eigentum bedürfen grundsätzlich der Einstimmigkeit.
In bestimmten Fällen wird eine zwei Drittel Mehrheit bei Abstimmungen seitens des Gesetzes vorgesehen, dies sind § 25 Abs 1 WEG (Änderung des Rhythmus der Eigentümerversammlungen), § 17 Abs 2 WEG (vorläufige Benützungsregelung), § 32 Abs 3 WEG (Einbau von Messvorrichtungen und Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit).
Beschlussfassung und deren Wirksamkeit
Beschlussfassungen können in der Eigentümerversammlung erfolgen, hierfür ist es allerdings notwendig, dass die Miteigentümer so vollzählig erschienen sind, dass sie auch beschlussfähig sind (einfache Mehrheit muss vorliegen), andernfalls können Beschlüsse auch im Wege des Umlaufbeschlusses zustande kommen, dies bedeutet eine schriftliche Befragung, die an jeden Wohnungseigentümer ergeht.
Die Wirksamkeit von Beschlüssen hängt davon ab, dass allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Im Umlaufbeschluss ist diesbezüglich eine angemessene Frist anzugeben. Innerhalb dieser kann ein Wohnungseigentümer auch sein Stimmverhalten wieder ändern.
Nach Zustandekommens des Beschlusses ist das Ergebnis sämtlichen Wohnungseigentümer zur Kenntnis zu bringen (auch wenn sie an einer Eigentümerversammlung teilgenommen haben), dies mittels Hausanschlag und Übersendung in Schriftform. Hierbei sind Formalvorschriften, wie zB die eigens zu erwähnende Rechtsbelehrung, die Angabe des Datums des Aushanges und das Enddatum einer möglichen Anfechtung, zu beachten.
Anfechtung von Beschlüssen
Gefasste Beschlüsse können seitens der Wohnungseigentümer angefochten werden, wobei dies beim zuständigen Bezirksgericht innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgen muss.
Hierbei ist zu unterscheiden, in welchem Bereich eine Beschlussfassung erfolgt ist bzw ob hiervon alle Wohnungseigentümer (formell richtig) in Kenntnis gesetzt wurden.
Anfechtungsgründe
Bei Beschlüssen über Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung wegen der Anfechtungsgründe
- formeller Mängel
- Fehlen der erforderlichen Mehrheit
- Gesetzeswidrigkeiten
ist die Frist von 1 Monat ab Aushang zu beachten.
Bei Beschlüssen über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (§ 29 Abs 1 und 2 WEG) wegen übermäßiger Beeinträchtigung des Antragstellers (Unzumutbarkeit) oder nicht gesetzeskonformer Finanzierung der Kosten, ist innerhalb von 3 Monaten anzufechten.
Bei unterbliebener Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung können Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung binnen 6 Monaten angefochten werden.
Der anfechtende Wohnungseigentümer stellt hierzu einen Antrag auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit eines Beschlusses bei Gericht (mündlich oder schriftlich). Das Gericht hat im Außerstreitverfahren über die Rechtswirksamkeit des (angefochtenen) Beschlusses zu entscheiden.
Dieser Antrag richtet sich gegen alle anderen Wohnungseigentümer.
Beschlüsse, die in Angelegenheiten gefasst werden, die nicht in die Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen, sind unheilbar nichtig und können ohne Fristen angefochten werden. ZB wenn über eine Benützungsregelung mit einfacher Mehrheit entschieden wird, für welche Einstimmigkeit erforderlich ist.
Praxistipp:
Der Rat an den Hausverwalter, vor allem in Zusammenhang mit Anfechtungen, ist nebst Einhaltung der formellen Voraussetzungen für eine Einladung zur Hausversammlung oder Initiieren eines Umlaufverfahrens, die ausführliche Protokollierung in der Versammlung bzw Nachweis der Verständigungen etc, hat sich dies doch schon in den meisten Prozessen als hilfreich herausgestellt.
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online.
