Dokument-ID: 999525

WEKA (api) | News | 13.06.2018

Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft für Bodenbelag bei Sanierung am Flachdach?

Wurden einem Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen, die aufgrund ernster Schäden saniert werden müssen, trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung für die gesamte Wiederherstellung.

Geschäftszahl

OGH 13. März 2018, 5 Ob 15/18v

Norm

§ 16 WEG 2002, § 28 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Wurden einem Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen (hier: ein begehbares Flachdach), die aufgrund ernster Schäden saniert werden müssen, trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung für die gesamte Wiederherstellung – nicht nur für die Behebung des ernsten Schadens – und ist dafür auch zahlungspflichtig.

OGH: Nach dem Wohnungseigentumsvertrag ist den Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin ein begehbares Flachdach zugeordnet, auf welchem diese einen Belag angebracht hatte. Wegen Wassereintritten in der darunterliegenden Wohnung der Antragstellerin wurde das Flachdach durch die Eigentümergemeinschaft saniert, dabei wurde jedoch der Terrassenbelag beseitigt und nicht wiederhergestellt. Die Antragstellerin begehrte danach den Ersatz der Kosten für die Wiederherstellung des Belags durch die Eigentümergemeinschaft.

Bei der Ermittlung der Nutzwerte wurde das Flachdach berücksichtigt und auch laut Wohnungseigentumsvertrag ist es den Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin zugeordnet. Wenn die Antragstellerin an diesem Änderungen vornimmt, dann geschieht dies für einen Bereich, für den ihr das ausschließliche Nutzungsrecht zukommt. Wie in der Entscheidung 5 Ob 25/13g festgestellt, kommt einem Wohnungseigentümer, dem eine zur Liegenschaft gehörige Gartenfläche zur alleinigen Nutzung überlassen wird, das Recht zur Gestaltung dieser Fläche zu. Dasselbe gilt demnach auch für ein Flachdach. Das Aufbringen eines Bodenbelags stellt somit keine relevante Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 dar, sondern ist eher vergleichbar mit der Ausgestaltung innerhalb des eigenen Wohnungseigentumsobjekt.

Die Arbeiten am Flachdach waren aufgrund des Wassereintritts notwendig, wobei die Antragstellerin und die Antragsgegnerin dabei übereinstimmten. Das bedeutet, dass die Arbeiten auch der Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 dienten und somit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fielen, die dafür auch die finanzielle Verantwortung trug. Für einen solchen Fall hat der OGH bereits in 5 Ob 170/11b bestimmt, dass nicht nur für die bloße Schadensbehebung, sondern auch für die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes die Eigentümergemeinschaft zuständig sei. In der Entscheidung 5 Ob 92/85 hat der OGH ausgesprochen, dass eine für Sanierungsarbeiten abgetragene Verfliesung eines Terrassenbodens zu jenen Aufwendungen gehört, die die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Demnach ist auch die Erneuerung des Belags am Flachdach nicht anders zu beurteilen, weil auch dessen Entfernung der Behebung eines ernsten Schadens diente. Die Eigentümergemeinschaft hat daher die Kosten für die Wiederherstellung des Terrassenbelags zu tragen.

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