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Hans Sandrini | News | 14.09.2018

Geplante Novelle bringt Einschränkungen des MRG-Anwendungsbereichs

Gastautor Mag. Sandrini von der MVÖ stellt in seinem Beitrag die voranschreitende Aushöhlung des MRG-Anwendungsbereichs mit Blickpunkt auf die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel dar. Was bedeutet dies konkret?

Einleitung:

Die Mietpreise sind gerade im städtischen Bereich seit einigen Jahren enormen Steigerungen unterworfen. Eine Änderung dieses Trends ist dabei zumindest momentan nicht absehbar. Die Ursachen für die stetige Verteuerung sind dabei mannigfaltig und können nicht auf eine bestimmte Ursache reduziert werden. Ein wesentlicher Umstand dürfte aber jedenfalls darin zu sehen sein, dass sich der Geltungsbereich des Mietrechtsgesetztes (MRG) immer weiter verringert und damit die gesetzlichen Mietzinsbegrenzungen immer weniger Anwendung finden.

Von Seiten der Regierung wurde bereits angekündigt, im Zuge einer zum Jahreswechsel 2018/2019 beabsichtigten Novelle des MRG wiederum den (Voll-)Anwendungsbereich des Gesetzes einschränken zu wollen. Insbesondere – so die vage Vorankündigung – sollte es hinkünftig möglich sein, im Falle umfassender Sanierungsmaßnahmen auch Altbauten aus dem System der Mietpreisbildung auszunehmen. •  [Fußnote: Siehe zB https://derstandard.at/2000078708054/Mietrechtsnovelle-soll-2019-in-Kraft-treten, https://derstandard.at/2000058274931/Mietrecht-mit-blauer-Note

Allgemeine Darstellung der Anwendungsregeln und Entwicklung der letzten Jahre:

Bereits in der Zeit der schwarz-blauen bzw schwarz-orangen Koalition der Jahre 2000 bis 2006 kam es zu erheblichen Einschränkungen im Anwendungsbereich des MRG. Insbesondere wurden alle Häuser, die über weniger als drei Mietobjekte verfügen (sog Ein- und Zweiobjekthäuser) vollkommen aus der Anwendung des MRG und damit sogar aus dem Kündigungsschutz ausgenommen. Daneben wurden zunächst alle nach dem Jahr 2001 neu geschaffenen Dachgeschossausbauten (MRN 2001) und in einem weiteren Schritt alle nach diesem Zeitpunkt neu geschaffenen sonstigen Auf- und Zubauten (WRN 2006) vom Vollanwendungsbereich in den Teilanwendungsbereich transferiert, also auch wenn diese Mietgegenstände in Altbauten (sog MRG-Häusern) gelegen sind.

Grundsätzlich unterliegen nach § 1 Abs 4 MRG nur Mietgegenstände in einem vor 1.7.1953 (bei Wohnungseigentum vor 9.5.1945) errichteten Gebäude dem Vollanwendungsbereich und somit dem Preisschutz des MRG. Mietgegenstände in danach errichteten Gebäuden fallen nur dann in den Vollanwendungsbereich, wenn die Errichtung unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel erfolgt ist; dies aber wiederum nur dann wenn kein Wohnungseigentum besteht. Die Rechtsfolge der Unterwerfung in den Vollanwendungsbereich wegen einer Inanspruchnahme öffentlicher Mittel, kann daher von Vermietern durch eine Wohnungseigentumsbegründung sehr einfach umgangen werden. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass Wohnungseigentum nicht nur von einzelnen natürlichen Personen, sondern auch von großen Immobilienvermietungsgesellschaften begründet werden kann, die dann ebenfalls in den Genuss dieser (Teil-)Ausnahme gelangen.

Die Diskussion über den Anwendungsbereich:

Die Regelung über den Anwendungsbereich des MRG wird von beiden sich gegenüberstehenden Interessensgruppen, also sowohl von Mieter- als auch Vermieterseite, als unfair empfunden. Tatsächlich ist es nur schwer einzusehen, weshalb ein derart langer, vor über 70 Jahren zurück liegender Errichtungszeitpunkt ausschlaggebend für die Anwendbarkeit des Gesetzes sein soll. Wenn man nun hinzudenkt, dass im zweiten Weltkrieg kaum Wohnhäuser gebaut wurden, geht es sogar um ein über 80 Jahre zurückliegendes Erbauungsdatum. Uneinigkeit besteht aber zwischen den Interessensgruppen klarerweise darüber, ob die allseits als notwendig angesehene Harmonisierung in Richtung einer Erweiterung oder Verringerung des Anwendungsbereichs erfolgen soll.

Die ursprüngliche Intention der (Teil-)Ausnahme für Neubauten war es, durch die Zulässigkeit freier Mietzinsvereinbarungen die Investitionsbereitschaft zur Errichtung neuer Gebäude trotz Schaffung eines Mieterschutzgesetzes zu erhalten. Seitens der Mietervereinigung Österreichs besteht dazu seit längerem die Forderung, die Ausnahme auf Neubauten zu beschränken, die vor weniger als 30 Jahren (vor Mietvertragsabschluss) errichtet wurden. Damit bliebe der beabsichtigte Investitionsanreiz zwar erhalten, aber der Anwendungsbereich des Gesetzes würde sich nicht allmählich immer mehr reduzieren.

Die Erweiterung des (Voll-)Anwendungsbereichs kraft Förderungsrecht:

Auch bei Vorliegen einer (Teil-)Ausnahme nach § 1 MRG ist aber noch zu prüfen, ob möglicherweise aufgrund einer in Anspruch genommenen Förderung, eine im Förderungsgesetz selbst angeordnete Unterwerfung in den Vollanwendungsbereich des MRG vorgesehen ist. Derartige Verweisungen sind insbesondere im Wohnhauswiederaufbaugesetz (WWG) und Wohnbauförderungsgesetz 1968 (WFG 1968) enthalten.

Die kompetenzrechtliche Grenze der förderungsrechtlichen Verweisung auf das MRG: 

Seit der Bundesverfassungsnovelle 1987 ist allerdings die Kompetenz der Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung in den selbstständigen Wirkungsbereich der Länder übergegangen (siehe Art 11 Abs 1 Z 3 iVm Art 15 Abs 1 B-VG). Seither ist es nicht mehr möglich, dass in einem Förderungsgesetz selbst angeordnet wird, ob durch die Inanspruchnahme daraus gewährter Mittel eine Unterwerfung in die Vollanwendung des MRG resultiert. Das MRG ist schließlich ein Bundesgesetz und kann dessen Anwendbarkeit somit auch nur vom Bundesgesetzgeber selbst angeordnet werden.

Gemäß § 16 Abs 12 MRG können zwar die Länder in ihren Förderungsgesetzen vorsehen, dass für die Dauer der Förderung Mietzinsvorschriften erlassen werden. Eine über die Förderungsdauer hinausgehende Anordnung ist aber aus Gründen der Kompetenzverteilung nicht möglich.

In Wien regelt § 64 Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989), dass nur der sog kostendeckende Mietzins vereinbart werden darf. Es ist aber zulässig, schon während der Förderungsdauer für die Zeit danach einen anderen – den Regelungen des MRG entsprechenden – Hauptmietzins zu vereinbaren (siehe 5 Ob 149/04d, 5 Ob 182/06k). Gemäß § 1 Abs 4 MRG ist wie bereits oben ausgeführt, insbesondere bei neugeschaffenen Dachgeschossausbauten sowie sonstigen Auf- oder Zubauten eine freie Mietzinsvereinbarung möglich.

Regelmäßig findet man daher in Mietverträgen zu Mietwohnungen, die mit WWFSG-Mitteln gefördert wurden die Vereinbarung, dass nach Ablauf der Förderungszeit (im Regelfall 15 Jahre) ein höherer (unter der Maßgabe des § 1 Abs 4 MRG) „frei vereinbarter“ Mietzins zur Anwendung gelangt. Dem Landesgesetzgeber ist es dabei aus kompetenzrechtlicher Sicht nicht möglich, eine weitergehende Unterwerfung in das MRG anzuordnen.

Ausblick und Forderung:

Um dieses Problem zu beseitigen würde ein Hinweis in § 1 MRG genügen, wonach bei Gewährung öffentlicher Förderungsmittel das MRG auch nach Ablauf der Förderungsdauer in vollem Umfang zur Anwendung gelangt.

Eine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel sollte die Unterwerfung in das MRG und dessen Preisgrenzen, auch für die Zeit nach Förderungsablauf, zur Folge haben. Andernfalls könnte im Hinblick auf ein weiteres Ansteigen des Mietpreisniveaus „leistbares Wohnen“ (in Mietwohnungen) nur noch über eine Wohnbeihilfe gewährleistetet werden, was ja wiederum öffentliche Mittel beanspruchen würde.

Durch die eingangs erwähnte beabsichtigte Mietrechtsnovelle die ein Heraussanieren aus dem MRG ermöglichen soll, würden ohne flankierender Verweisung in den Vollanwendungsbereich auch noch in Altbauten gelegene Mietgegenstände aus dem System der Mietpreisbildung entlassen werden, selbst wenn deren Neuschaffung oder umfassende Sanierung unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel erfolgt sein sollte.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.