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WEKA (api) | News | 12.09.2018

Gilt ein Ablöseverbot auch zwischen Mitmietern?

Auch wenn bei zwei gemeinsamen Mietern der eine dem anderen einen Geldbetrag nur dafür verspricht, dass er seine Mietrechte aufgibt, kommt es zur Anwendung des Ablöseverbots.

Geschäftszahl

OGH 29. Mai 2018, 4 Ob 79/18y

Norm

§ 27 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Jede Leistung eines neuen Mieters an den Ver- oder Vormieter, für die er keine äquivalente Gegenleistung erhält, ist unzulässig. Auch wenn bei zwei gemeinsamen Mietern der eine dem anderen einen Geldbetrag nur dafür verspricht, dass er seine Mietrechte aufgibt, kommt es zur Anwendung des Ablöseverbots, da der Eine in einer ähnlichen unsicheren Rechtsposition wie ein neuer Mieter ist und alle Ablösevereinbarungen des scheidenden Mitmieters akzeptieren muss, um das alleinige Mietrecht zu erhalten.

OGH: In casu schlossen die Streitteile im März 2016 gemeinsam einen Mietvertrag ab, da ihr Projekt jedoch scheiterte, beschlossen sie Ende Juni 2016, dass die Beklagte der Klägerin EUR 30.000,– für die Abtretung der Mietrechte an besagten Objekt in zwei Raten überweisen sollte, an dem ihr danach die alleinigen Mietrechte zustünden. Die Beklagte überwies daraufhin EUR 22.000,– und weitere EUR 3.325,24 wurden durch Aufrechnung beglichen. Die Klägerin begehrte danach eine weitere Zahlung von EUR 10.674,76, was jedoch von der Beklagten mit dem Hinweis auf das Ablöseverbot nach § 27 MRG bestritten wurde, da dieser Betrag lediglich für die Abtretung ohne eine gleichwertige Gegenleistung gezahlt werden sollte.

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG verbietet jede Vereinbarung, die eine Leistung des neuen Mieters gegenüber dem Vermieter oder seinem Vormieter vorsieht, ohne dass dieser eine gleichwertige Gegenleistung dafür erhält. Diese Bestimmung soll verhindern, dass ein Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird, ohne dass ein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt. In casu ging es um die Frage, ob § 27 MRG auch anzuwenden war, da die Streitteile davor gemeinsame Mieterinnen waren und ob die Beklagte demnach als neue Mieterin anzusehen war.

Dem scheidenden Vormieter kann vom neuen Mieter nur eine äquivalente und objektiv bestimmbare Gegenleistung ersetzt werden, wie zB Sachgüter, andere vermögenswerte Leistungen, die in die Wohnung eingebracht wurden, die Verschaffung einer rechtlichen Position, die einen wirtschaftlichen Vorteil bietet oder die Vereinbarung besonderer Rechtsfolgen in einem Dreiparteienverhältnis. Einen solchen vermögenswerten Vorteil hatte die Beklagte im Anlassfall jedoch nicht erhalten. Zutreffend ist der Umstand, dass die Leistung eines neuen Mieters nur dann als eine unzulässige Ablöse betrachtet werden kann, wenn er in seiner Willensbildung aufgrund einer unsicheren rechtlichen Position eingeschränkt war. Die Vereinbarung, mit der der Beklagten das alleinige Mietrecht zukommen sollte, diente einzig dem Zweck, die Klägerin als Mitmieterin loszuwerden. Die rechtliche Position der Beklagten verbesserte sich dadurch, da sie von dem Zeitpunkt aus Entscheidungen alleine treffen und das Bestandobjekt alleinig nutzen konnte. Die Klägerin hatte ihre Mitmietrechte aufgegeben und bekam dafür die Zahlung des vereinbarten Preises versprochen.

In Hinsicht auf das alleinige Mietrecht, war die Beklagte iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG als neue Mieterin anzusehen, da sie vor Abschluss der Vereinbarung noch keine gesicherte Rechtsposition als alleinige Mieterin hatte. Sie war gezwungen, die Ablösevereinbarung mit der Klägerin zu akzeptieren, um das Bestandobjekt für sich alleine zu haben. Somit lag auch die erforderliche Drucksituation vor. In casu war die Zahlung des Geldbetrages nur für die Aufgabe der Mitmietrechte angedacht und da auch dieser Fall aus den erwähnten Gründen in den Anwendungsbereich des § 27 MRG fiel, war diese Vereinbarung als nichtig anzusehen.

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