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WEKA (epu) | News | 16.11.2017

Individualrecht der Wohnungseigentümer auf Einhaltung der Verwalterpflichten nach § 20 Abs 1 WEG 2002?

Es besteht kein Individualrecht der Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Pflichten des § 20 Abs 1 WEG 2002. Soll eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter erfolgen, so erfordert dies eine förmliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.

Geschäftszahl

5 Ob 115/17y; OGH; 29. August 2017

Norm

§§ 20, 24 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Es besteht kein Individualrecht der Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der Pflichten des § 20 Abs 1 WEG 2002. Soll eine rechtswirksame Weisung an den Verwalter erfolgen, so erfordert dies eine förmliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.

OGH: Der dem gegenständlichen Verfahren zugrundeliegende Konflikt basierte darauf, dass sowohl die Fenster als auch nahezu alle Terrassentüren einer Anlage grobe Mängel aufwiesen. Bei etwa einem Drittel der Fenster wäre eine Sanierung unwirtschaftlich gewesen. Bei einer Eigentümerversammlung wurde schließlich von 71,3 % der Wohnungseigentümer beschlossen, dass die Fenster der Liegenschaft zur Gänze erneuert und die Holzfenster gegen Kunststoff-/Alufenster ausgetauscht werden sollten. Die Frage, ob ihr Einverständnis zu einer teilweisen Erneuerung der Fenster und Fenstertüren vorlag, wurde von ebenfalls 71,31 % verneint. Der Beschluss wurde in Folge von mehreren Wohnungseigentümern angefochten, wobei ein diesbezüglicher Sachbeschluss erster Instanz im Zeitpunkt der OGH-Entscheidung noch ausstand. Die Hausverwaltung wiederum setzte den Beschluss mit der Argumentation nicht um, dass es sich nach ihrer Ansicht bei einem Komplettaustausch der Fenster um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handle. Jedoch wurde von der Verwalterin in der Vorausschau 2016 die Durchführung von Erhaltungsarbeiten, insbesondere eine Fenstersanierung angekündigt, dazu ein Übergehen und Einstellen der Fenster im ersten Quartal des Jahres 2016. Dadurch sollte die Erhaltung der bestehenden Fenster ermöglicht werden. Eine Beschlussfassung zur bloßen Sanierung der Fenster wurde von der Hausverwaltung nicht vorgesehen, da sie darin eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung erblickte.

Daraufhin stellte die Mehrheit der Wohnungseigentümer den Antrag, die Hausverwaltung habe es zu unterlassen, die angekündigten Fensterreparaturarbeiten bis zum Vorliegen eines allfälligen diese Maßnahme genehmigenden rechtswirksamen Mehrheitsbeschlusses durchführen zu lassen. Dies sei eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung und erfordere daher die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Hausverwaltung wiederum sah die Aktivlegitimation der Antragsteller nicht als gegeben an und argumentierte, dass sie aufgrund drohender Schäden im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Erhaltungsarbeiten veranlassen müsse.

Der Verwalter ist nach § 20 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 zur Wahrung der gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer verpflichtet. In Hinblick auf die ordentliche Verwaltung muss er generellen Direktiven und individuellen Weisungen der Mehrheit folgen; ausgenommen davon sind gesetzwidrige Mehrheitsbeschlüsse. Die Antragsteller gründeten ihren Unterlassungsanspruch auf eine Verletzung ebendieser Pflichten nach § 20 Abs 1 WEG 2002. Allerdings stand ihnen als einzelnen Wohnungseigentümern dieser von ihnen geltend gemachte Anspruch nicht zu, da sich das Individualrecht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, dem Verwalter die Einhaltung seiner Verpflichtungen aufzutragen, lediglich auf Verstöße gegen § 20 Abs 2 bis 7 WEG 2002 bezieht (§ 30 Abs 1 Z 5 WEG 2002). Zwar kann § 20 Abs 1 WEG 2002 weitere Pflichten des Verwalters begründen, doch kann der einzelne Wohnungseigentümer zu deren Erzwingung lediglich selbst ein Willensbildungsverfahren initiieren, im Zuge dessen dem Verwalter sodann von der Mehrheit eine rechtmäßige Weisung erteilt werden kann. An diese hat der Verwalter sich daraufhin zu halten. Lediglich die Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin des Verwaltungsvertrags kann die Einhaltung auch der Verwalterpflichten nach § 20 Abs 1 WEG 2002 begehren.

Da es sich bei der im gegenständlichen Verfahren begehrten Unterlassung somit um keinen von den einzelnen Wohnungseigentümern im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchsetzbaren Anspruch handelte, stand den Antragstellern lediglich offen, einen entsprechenden Beschluss zu fassen, an den die Hausverwaltung sodann gebunden bliebe. Die im konkreten Fall erfolgte Beschlussfassung stellte aber nach dessen Text keine Weisung der Eigentümergemeinschaft an die Verwalterin dar, keine weiteren Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, da sich die Beschlussfassung wortlautgemäß nur auf die Frage des Gesamtaustauschs der Fenster gegen Kunststoff-/Alufenster bezog und eine teilweise Erneuerung abgelehnt wurde. Nach dem Wortlaut wurde jedoch nicht über eine Sanierung der bestehenden Holzfenster im Sinn des letztendlich vorgeschlagenen Sanierungskonzepts abgestimmt.

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