Dokument-ID: 1052584

Anna Sophie Dalinger | News | 11.02.2020

Ist die Wohnungsgröße für die Qualifikation als Nebenräumlichkeit relevant?

Das MRG kennt keinen Grundsatz, aus dem sich ein bestimmtes Größenverhältnis von üblichen Nebenräumen zu Wohnungen ableiten ließe. Die selbständige, dauernde Vermietbarkeit einer Wohnung ist für die Qualifikation als Nebenräumlichkeit entscheidend.

Geschäftszahl

OGH 27.11.2019, 5 Ob 157/19b

Norm

§§ 1 MRG

Leitsatz

Quintessenz: 

Das MRG kennt keinen Grundsatz, aus dem sich ein bestimmtes Größenverhältnis von üblichen Nebenräumen zu Wohnungen ableiten ließe. Vielmehr ist in der Regel die selbstständige, dauernde Vermietbarkeit einer Wohnung für deren Qualifikation als Nebenräumlichkeit entscheidend. Hierbei ist auf die objektive Verwendungsmöglichkeit nach den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten abzustellen.

OGH: Die Frage, wie viele vermietbare Objekte auf der gegenständlichen Liegenschaft vorhanden waren, war entscheidend für die Beurteilung, ob die Liegenschaft in den Vollanwendungsbereich des MRG falle oder nicht.

Das MRG kennt keinen Grundsatz, aus dem sich ein bestimmtes Größenverhältnis von üblichen Nebenräumen zu Wohnungen in einem Ein- oder Zweifamilienhaus ableiten ließe. Es besteht auch keine Verkehrsauffassung, nach der allein aus der Großzügigkeit der zu Wohnzwecken genutzten Raumverbände die Qualifikation des gesamten Souterrains als bloßer Nebenraum ableitbar wäre.

Als selbstständige Wohnung ist jeder selbstständige und in sich baulich abgeschlossene Teil eines Gebäudes zu qualifizieren, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Die Annahme von Wohnräumen ist dabei nur dann gerechtfertigt, wenn diese aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind.

Gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen. Eine unbrauchbare dritte Wohnung schadet dann nicht, wenn sie nicht nur vorübergehend (dh durch Sanierungsarbeiten behebbar), sondern endgültig unvermietbar ist. Entscheidend ist dabei der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung. Auf die tatsächliche Benützung oder Widmung durch den Vermieter kommt es nicht an.

Nach § 1 Abs 1 MRG sind vom Anwendungsbereich Geschäftsräumlichkeiten aller Art, wie insbesondere Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume erfasst. Bereits das Vorhandensein eines weiteren zu solchen Zwecken verwendbaren Raumes hindert damit den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG, wenn er selbstständig vermietbar ist.