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Maximilian Zirm - Milka Milicic | News | 17.10.2018

Kündigungsmöglichkeit bei Kurzzeituntermietverträgen über Airbnb

Die Gastautoren Dr. Maximilian Zirm und Mag. Milka Milicic erläutern anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, wann ein Kündigungsgrund bei Kurzzeituntervermietung gegeben ist und Personen, die ihre Wohnung untervermieten, eine Kündigung riskieren.

Anbieten eigener Mietwohnungen oder einzelner Zimmer über Airbnb oder vergleichbare Internetplattformen zur Kurzzeitvermietung an Touristen – etwa während man selbst im Urlaub weilt – sehen viele als ein gewinnbringendes Geschäft. Welche Folgen solche Vermietungen zu einem überhöhten Preis haben können, zeigt ein aktuelles wegweisendes Urteil des OGH (7 Ob 189/17w), welches sich insbesondere mit der Frage der Zulässigkeit der angebotenen Preishöhe im Verhältnis zum eigenen Mietzins befasst.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall inserierten die Mieter ständig ihre über 200 m² große Wohnung in der Wiener Innenstadt auf einer Internetplattform zur jederzeitigen tage-, wochen- oder monatsweisen Vermietung während ihrer Abwesenheit. Die dafür verlangten Preise waren der Stadtlage entsprechend beachtlich hoch und überstiegen den seitens der Mieter an den Wohnungseigentümer bezahlten Mietzins bei weitem. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 4 erster und zweiter Fall MRG auf. Der OGH bestätigte die Kündigung der Mieter.

Kündigungsmöglichkeiten bei einer unzulässigen Untervermietung

Die Zulässigkeit der Untervermietung ist einzelfallabhängig und hängt insbesondere vom konkreten Mietvertrag ab. Üblicherweise sehen Mietverträge ein Verbot der Untervermietung vor.

Wurde eine Mietwohnung ohne Zustimmung des Vermieters zur Gänze untervermietet und besteht kein dringendes Wohnbedürfnis des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen, liegt ein Kündigungsgrund iSd § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG vor. Ferner ist gemäß § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG auch dann ein Kündigungstatbestand erfüllt, wenn nur einzelne Teile einer Wohnung gegen eine im Vergleich zum eigenen zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet werden. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung ist einer gänzlichen Weitergabe gleichzuhalten, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden.

Das Aufkündigungsverfahren wird in der Regel nur dann erfolgreich geführt, wenn einer der Kündigungstatbestände im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung erfüllt ist (RS0070282).

Begriff der regelmäßigen Verwendung

Nach der Rechtsprechung ist von einer regelmäßigen Verwendung dann auszugehen, wenn der Mieter die aufgekündigte Wohnung zumindest während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt oder Mittelpunkt seiner Lebensgestaltung verwendet, wenn auch nur zum Teil. Die Beurteilung erfolgt nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Die Beweislast hinsichtlich des Fehlens einer regelmäßigen Verwendung trägt der Vermieter. Gelingt dem Vermieter dieser Beweis, kann der Mieter die Kündigung noch immer abwehren, indem er das Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses nachweist. Im konkreten Fall scheiterte die Vermieterseite zwar am Nachweis des Fehlens der regelmäßigen Benützung durch die Mieter und sohin am Vorliegen des Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG.

Kündigung aufgrund teilweiser Untervermietung zu übermäßig hohen Preisen

Allerdings bestätigte der OGH die Kündigung gemäß § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG aufgrund der teilweisen Weitergabe der Wohnung gegen ein im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohes Entgelt. Dabei legt der OGH mehrere Grundsätze fest, welche für eine Vielzahl von auf vergleichbaren Internetplattformen zur Kurzzeitvermietungen angebotenen Wohnungen relevant sein könnten.

Dem Regelungszweck des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG zufolge ist es zu vermeiden, dass der Hauptmieter einen ihm nicht zustehenden und zum Nachteil des Vermieters gereichenden Gewinn aus Verwertung des Mietobjektes erzielt. Nach OGH liegt die Verwertung nicht nur dann vor, wenn die Wohnung tatsächlich vermietet wird, sondern auch dann, wenn sie in entsprechenden Medien zur Vermietung angeboten und bereitgehalten und bei Nachfrage gelegentlich tatsächlich vermietet wird. Entgegen der ständigen Rechtsprechung muss daher im Falle von Kurzzeitvermietungen die Wohnung im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung nicht tatsächlich untervermietet sein. Es ist bereits ausreichend, dass eine Verwertung im Sinne einer Anbietung und Bereithaltung auf einer entsprechenden Internetplattform vorliegt.

Im Hinblick auf die Überschreitung der zulässigen Höhe des Untermietzinses ist die Rechtsprechung kasuistisch. Nach der stRsp steht fest, dass der Kündigungsgrund bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr jedenfalls vorliegt. Bei der Beurteilung dieser Frage ist der Untermietzins mit dem auf die untervermieteten Räume entfallenden Hauptmietzins im Zeitpunkt der Aufkündigung zu vergleichen.

Abweichend von der Prüfung bei längerfristigen Untermietverhältnissen, wo ein Vergleich erzielter Einnahmen mit monatlich anfallenden Hauptmietzinsen erfolgt, ist bei tageweisen Untervermietungen die Zulässigkeit der Untermietzinshöhe danach zu beurteilen, ob die Vermietung in den prüfungsrelevanten – tatsächlich angebotenen – Perioden gegen ein Entgelt erfolgt, das im Vergleich zu dem auf dieselbe Periode heruntergerechneten Hauptmietzins unverhältnismäßig hoch ist. Wenn ein täglich erzielter Untermietzins den auf einen Tageswert umgerechneten Hauptmietzins um mehr als 100 % übersteigt, ist das bezogene Entgelt für die Untervermietung übermäßig hoch. Dieser Vermögensvergleich hat dabei nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwendet.

Die Entscheidung des OGH stellt daher klar, dass auch bei Kurzzeitvermietungen die gesetzliche Mietzinsbildungsregelungen zu beachten sind.

Zusammenfassung

Auch wenn grundsätzlich kein Untervermietungsverbot vertraglich vereinbart wurde, ist zu beachten, dass eine – an sich gestattete – Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung unzulässig sein kann. Die Zustimmung zur Untervermietung inkludiert im Zweifel nicht auch die Zustimmung, ein überhöhtes Entgelt zu fordern. Auf den ersten Blick stellen Kurzzeitvermietungen für viele durchaus eine attraktive Möglichkeit dar, sich eine zusätzliche Erwerbsquelle zu verschaffen. Wie die kommentierte Entscheidung des OGH jedoch zeigt, sind diese mit einem nicht unbeachtlichen Risiko verbunden, sogar die eigene Wohnung zu verlieren. 

Autoren

Dr. Maximilian Zirm, LL.M.

Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit Spezialisierung im Immobilien- und Wirtschaftsrecht. Er ist neben seiner anwaltlichen Tätigkeit Autor zahlreicher Publikationen, Lektor an einer Fachhochschule sowie seit mehreren Jahren Referent für den Weka-Verlag.

Mag. Milka Milicic

Mag. Milka Milicic ist juristische Mitarbeiterin bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.

Link auf die Website: https://www.gibelzirm.com/