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WEKA (api) | News | 12.10.2018

Über die Zulässigkeit der Schenkung von bloß gem § 40 Abs 2 WEG 2002 angemerkten Anteilen

Mit der erhaltenen Zusage über die Einräumung von Wohnungseigentum wird man zum Wohnungseigentumsbewerber, es entsteht jedoch noch kein Wohnungseigentum, da es hierbei auf die Einverleibung im Grundbuch ankommt.

Geschäftszahl 

OGH 18. Juli 2018, 5 Ob 136/18p

Norm

§ 40 Abs 2 WEG 2002, § 943 ABGB, § 5 Abs 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Mit der erhaltenen Zusage über die Einräumung von Wohnungseigentum wird man zum Wohnungseigentumsbewerber, es entsteht jedoch noch kein Wohnungseigentum, da es hierbei auf die Einverleibung im Grundbuch ankommt. Diese Zusage kann im Grundbuch angemerkt werden, was jedoch lediglich die Anwartschaft auf einen bestimmten Rang begründet und den Bewerber noch nicht zum Buchberechtigten macht, der somit auch kein Verfügungsrecht über die Liegenschaft hat und diese somit auch nicht verschenken kann.

OGH: Die verheirateten Antragsteller, die jeweils Eigentum an halben Mindestanteilen, mit denen Wohnungseigentum an einer Wohnung und einem KFZ-Stellplatz verbunden war, hatten, begehrten die Einverleibung des Eigentums der Frau an den Mindestanteilen des Ehemanns. Dafür legten sie einen Notariatsakt vom 19.11.2015 vor, mit dem die Schenkung der Anteile verbunden war und einen Nachtrag zu diesem vom 06.12.2017, der jedoch nicht mehr in der Form eines Notariatsakts errichtet wurde. Der als Notariatsakt errichtete Schenkungsvertrag konnte noch keine genauen Bezeichnungen der Anteile nennen, zur genauen Spezifizierung diente dann der Nachtrag. Sowohl das Erst-, als auch das Rekursgericht lehnten die Eintragung ab, da Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe des Schenkungsgegenstandes zur Gültigkeit in der Form eines Notariatsaktes aufgesetzt werden müssen.

Wohnungseigentum entsteht gem § 5 Abs 3 WEG 2002 erst mit der Einverleibung ins Grundbuch aufgrund eines Titels nach § 3 Abs 1 WEG 2002, davor handelt es sich lediglich um ein wohnungseigentumstaugliches Objekt. Ein außerbücherliches Wohnungseigentum gibt es somit nicht. Bei der Person, der schriftlich, wenn auch bedingt oder befristet, von einem Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum zugesagt wurde, handelt es sich um den Wohnungseigentumsbewerber. In casu war beim Abschluss des Notariatsaktes zwar die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum angemerkt, dabei handelte es sich jedoch noch nicht um Wohnungseigentum. Eine solche Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG 2002 ist aufgrund eines Antrags des Wohnungseigentumsbewerbers oder –-organisators vorzunehmen und bekundet lediglich die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum. Der Zweck dabei ist die grundbücherliche Sicherung des Ranges des Wohnungseigentumsbewerbers vor nachfolgender Veräußerung oder Belastung. Diese Anmerkung stellt lediglich eine Anwartschaft auf einen bestimmten Rang des späteren Bucheintrages dar und macht den Eingetragenen noch nicht zum Buchberechtigten.

Aufgrund des Umstandes, dass niemand in der Lage ist, mehr Rechte zu übertragen, als er selbst besitzt, kam dem Erstantragsteller, also dem Ehemann, kein Verfügungsrecht über den Schenkungsgegenstand zu, was auch nicht mit einem Notariatsakt behoben werden konnte. Die Schenkungsgegenstände, also seine Mindestanteile an der Wohnung und dem KFZ-Stellplatz waren zum damaligen Zeitpunkt rechtlich noch nicht existent und konnten daher auch nicht verschenkt werden. Schließlich wurde nach dem Schenkungsvertrag ein Nachtrag abgeschlossen, der die Titelurkunde darstellen und somit den unwirksamen Vertrag Wirksamkeit hätte geben sollen.

Gem § 94 Abs 1 GBG ist es die Aufgabe des Grundbuchsgerichts, das Ansuchen und die Beilagen genau zu überprüfen und die Bewilligung nur dann zu erteilen, wenn keine Zweifel hinsichtlich des Urkundeninhalts bestehen. Voraussetzung für eine Schenkung ohne wirkliche Übergabe ist nach § 1 Abs 1 lit d NotAktsG ein Notariatsakt. Eine wirkliche Übergabe iSd § 943 ABGB muss nach außen erkennbar sein und den Willen des Schenkers aufzeigen, das Objekt an den Beschenkten zu übertragen. Bei einem solchen Vorgang handelt es sich um das Gegenteil einer bloßen Zusicherung oder eines Versprechens. Im Grundbuchsverfahren ist dafür grundsätzlich ein Hinweis in der Vertragsurkunde, dass die Übergabe schon erfolgt ist, ausreichend und macht damit einen Notariatsakt entbehrlich. Es bedarf keiner konkret durchgeführten Übergabeakte. Bei Zweifel über den Umstand, dass der Schenkungsgeber die Liegenschaft tatsächlich aus der Hand gegeben hat, ist ohne die Vorlage eines Notariatsaktes die grundbücherliche Eintragung abzuweisen.

Bei der Beurteilung über eine wirkliche Übergabe ist auf den Wortlaut des Vertrages abzustellen. Im Anlassfall wurde in Punkt III. des Notariatsaktes festgehalten, dass die „obengenannte Liegenschaft durch Begehung, Schlüsselübergabe und Übergabe der Verwaltungsunterlagen“ vor der Errichtung des Vertrags übergeben wurde. Da zu dem Zeitpunkt jedoch noch kein Wohnungseigentum begründet war, welches übergeben hätte werden können, war sehr unklar, was überhaupt übergeben wurde. Nichtsdestotrotz ist eine wirkliche Übergabe auch bei ideellen Miteigentumsanteilen möglich. Da aus dem Nachtrag zum Schenkungsvertrag auch nicht hervorgeht, ob eine wirkliche Übergabe iSd § 943 ABGB stattgefunden hatte und kein Notariatsakt vorlag, war das Eintragungsbegehren abzuweisen.

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