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Roman Reßler | News | 17.11.2015

Zählt die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot zu den Betriebskosten?

Gastautor Mag. Reßler erörtert in seinem Betrag anhand aktueller Judikatur, dass der Aufwand für die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot als Betriebskosten verrechenbar sind.

Rechtsgrundlage

§ 21 Abs 1 Z 2 MRG

OGH vom 24.02.2015, 5 Ob 9/15g

Sachverhalt

Im gegenständlichen Fall verzeichnete die Vermieterin die Kosten für die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot als Betriebskosten. Sowohl die erste als auch zweite Instanz anerkannten den Aufwand für die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot als Betriebskosten. Diese Rechtsansicht wurde vom OGH bestätigt.

Rechtliche Beurteilung

Die in den §§ 21 bis 24 MRG angeführten Betriebskostenpositionen sind taxativ, das heißt erschöpfend angeführt. Die Judikatur hat dabei immer wieder festgehalten, dass nur wiederkehrende Kosten als Betriebskosten im Sinne dieser Bestimmungen zu qualifizieren sind. Gemäß § 21 Abs 1 Z2 gelten die aufgrund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung als verrechenbare Betriebskosten.

Unratabfuhr

Unter dem Begriff „Unratabfuhr“ fallen nicht nur Gebühren für die Müllabfuhr der Gemeinde, sondern auch die Aufwendungen für Entfernung von Bodenkram und Gerümpel sowie Bauschutt, soweit dessen Herkunft nicht eruierbar ist (MietSlg 41.292). Wesentlich ist dabei, dass die Eigentümerschaft dieser Sachen nicht eruierbar ist. Ebenso fallen darunter die Beseitigung von Taubenkot aus dem Dachboden und Lichthof eines Hauses.

Bei dem Aufwand für die Reinigung der Dachrinnen eines Mietshauses von Schutt, Laub und Taubenkot handelt es sich ebenfalls nach Ansicht des Höchstgerichtes um Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG. Dem ist gleichzuhalten die Entfernung von toten Tauben (Miet. Slg 54.308).

Schwierigkeiten bereitet allerdings die Entfernung von Dachlawinen. Nach der Entscheidung 5 Ob 24/99m lässt sich die Entfernung von Dachlawinen nicht unter dem Begriff „Unrat“ einordnen, da dieser mit dem natürlichen Niederschlag nichts gemein hat. Ein Ansatzpunkt für die Behandlung der Aufwendungen für die Entfernung drohender oder abgegangener Dachlawinen bietet jedoch die Überwälzbarkeit dieses Betrages für Hausbesorger- oder Hausbetreuerarbeiten. Werden diese Arbeiten vom Vermieter selbst oder von einer von ihm bestellten Person (Unternehmen) erledigt, so sind diese Kosten als angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung weiter zu verrechnen (§21 Abs 1 Z8 iVm. mit §23 MRG).

Voraussetzung dafür ist allerdings, dass es sich um Tätigkeiten handelt, die zum Berufsbild eines Hausbesorgers/Hausbetreuers gehören und dass sie mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen. Fraglich kann im Einzelfall sein, ob die Entfernung einer gefährlichen Schneeanhäufung auf dem Dach bzw die Verbringung von Schnee zu den typischen Tätigkeiten eines Hausbesorgers/Hausbetreuers gehört. Dies lässt sich nur von Fall zu Fall entscheiden. Erfordert die Aufgabe den Einsatz von Fachkräften (Dachdeckern oder Transportunternehmen), wird nicht von einer typischen Hausbetreuertätigkeit auszugehen sein, welche eine Betriebskostenpost im Sinne des § 21 Abs 1 Z8 iVm. § 23 MRG darstellt.

Schädlingsbekämpfung

Die Schädlingsbekämpfung umfasst nicht nur die Kosten der behördlich angeordneten Rattenvertilgung, sondern die Kosten jeglicher Schädlingsbekämpfung, ohne dass es auf behördliche Anordnung der Arbeiten ankommt (Würth/Zingher/Kovanyi, § 21 MRG Rz 7).

Entgegen der älteren Rechtsprechung, wonach Aufwendungen für eine künftige Abwehr von Schädlingen noch zu den verrechenbaren Betriebskosten gezählt haben, kann etwa die Anbringung einer Taubenabwehranlage nicht mehr unter die Betriebskosten im Sinne des § 21 Abs 1 Z 2 MRG verrechnet werden. Dasselbe gilt etwa auch für die Anbringung eines Taubennetzes (5Ob 143/09 d).
 Mag diese Entscheidung aufgrund des restriktiven Betriebskostenkataloges logisch und konsequent sein, zeitgemäß und wirtschaftlich sinnvoll ist sie jedenfalls nicht.

Rauchfangkehrung

Hier hat schon der Gesetzgeber klargestellt, dass nur die aufgrund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung als Betriebskosten verrechenbar ist. Damit fallen auch weiterhin jegliche Instandhaltungsarbeiten am Kamin, wie etwa das Kamin ausschleifen, das Schamottieren, die Versottungsbehebung oder ähnliches nicht unter den Betriebskostenkatalog.

Davon ausgenommen ist die periodisch anfallende Abgasüberprüfung, sowie die auf dem Gebiet von Wien neu eingeführte Luftverbundprüfung (§ 15a Abs 1 WFLKG, Vonkilch, wobl 2013,285).

Kanalräumung

Hier hat es in der jüngsten Judikatur keine wesentlichen Änderungen gegeben, sodass die Behebung von Kanalverstopfungen nach wie vor unter diesen Begriff einzuordnen ist und daher als Betriebskostenpost weiterhin verrechenbar ist (MietSlg 41.295). Wesentlich ist, dass die Kanalräumung ohne Eingriff in die Substanz erfolgt, sodass Instandhaltungsarbeiten oder Ausfräsungsarbeiten von Rohrleitungen nicht weiter verrechenbar sind.

Fazit

Aufgrund der in den letzten Jahren durch eine Fülle von EU-Vorschriften verursachte Flut von Überprüfungs- bzw Evaluierungspflichten sind Hauseigentümer mit immer höher werdenden Kosten in Bezug auf eine ordnungsgemäße Verwaltung ihrer Liegenschaften konfrontiert.

Zweifellos handelt es sich dabei um Maßnahmen die allen Mietern zugutekommen, jedoch im derzeitigen Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes keine Deckung finden.
 Nachdem es sich dabei um wiederkehrende Überprüfungspflichten handelt, ist eine Reform des Betriebskostenkataloges daher unumgänglich.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.