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Dokument-ID: 952060 WEKA (ffa) | News | 07.09.2017

Zur Wirksamkeit einer Rückstellklausel ohne Präzisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters

Solche Klauseln in AGBs sind weder intransparent, noch gröblich benachteiligend. Eine Präzisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder Abgrenzung zu taxativ in § 3 Abs 2 MRG aufgezählten Erhaltungspflichten ist nicht erforderlich.

Geschäftszahl

OGH vom 27.06.2017, 5 Ob 183/16x

Norm

§ 879 Abs 3 ABGB, § 6 Abs 3 KSchG

Leitsatz

Quintessenz: 

Klauseln in den AGB einer Bauvereinigung, die bei sonstiger Kostenüberwälzung auf den/die Mieter/in die Rückstellung des Mietgegenstandes im Zustand der Anmietung unter Berücksichtigung der Abnützung bei schonendem, vertragskonformen Gebrauch verlangen, sind weder intransparent, noch gröblich benachteiligend. Sie sind auch dann wirksam, wenn die Instandhaltungspflicht des Mieters bzw der Mieterin nicht näher definiert wird.

OGH: Gem § 6 Abs 3 KSchG ist „[e]ine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung […] unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefaßt ist.“ Diese Regelung soll verhindern, dass der Verbraucher bzw die Verbraucherin ein unklares Bild seiner oder ihrer vertraglichen Position hat und dadurch von der Ausübung seiner oder ihrer Rechte abgehalten wird oder Pflichten auferlegt bekommt.

„Gröblich benachteiligend“ iSd § 879 Abs 3 ABGB sind Nebenbestimmungen, die den Vertragsteil gröblich benachteiligen, der den AGB des anderen zustimmen muss. Es entsteht damit ein bewegliches System zwischen der verdünnten Willensfreiheit des Benachteiligten und der objektiven Äquivalenzstörung.

Im Rahmen der Verbandsklage ist die kundenfeindlichste Auslegung zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit heranzuziehen.

In casu wurde mittels Verbandsklage infrage gestellt, ob die folgenden Klauseln der AGB einer Bauvereinigung wirksam sein können oder gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB bzw intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG sind.

Klausel 17:
 Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mietgegenstand samt Nebenräumlichkeiten im Zustand wie bei Anmietung unter Berücksichtigung der bei schonendem, vertragskonformen Gebrauch sich ergebenden Abnützung, von allen Fahrnissen geräumt und gereinigt, soweit es sich nicht um die Beseitigung von in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallenden Schäden handelt, zu übergeben.

Klausel 18:
 Kommt der Mieter den im vorstehenden Abs 1 genannten Verpflichtungen nicht nach, ist die Vermieterin berechtigt, eine Fachfirma mit Ausmalungs- und Reinigungsarbeiten sowie Bodenbelagsarbeiten zu betrauen, wobei der Mieter verpflichtet ist, die dabei aufgelaufenen Kosten binnen 14 Tagen nach Übermittlung der von der Fachfirma ausgestellten Rechnung zu ersetzen. Der Anspruch der Vermieterin ist auf die notwendigen Kosten beschränkt und hat diese die Kosten zu tragen, wenn sie die Instandhaltungspflicht trifft.

Wie schon in der Entscheidung zu 2 Ob 215/10x näher dargestellt wurde, sind solche Klauseln aber selbst im Vollanwendungsbereich des MRG weder intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, auch wenn die Instandhaltungspflicht nicht genauer beschrieben wird, noch sind sie gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Das heißt eine Präzisierung der Instandhaltungspflicht des Vermieters oder Abgrenzung zu taxativ in § 3 Abs 2 MRG aufgezählten Erhaltungspflichten ist für eine transparente Gestaltung einer Klausel nicht erforderlich.

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