Dokument-ID: 1047927

Eva-Maria Hintringer | News | 05.12.2019

Bindung an die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen?

Die Festsetzung von monatlichen Akontozahlungen ist Pflicht des Verwalters. Die Bestreitung der Richtigkeit, Rechtmäßigkeit oder Vollständigkeit der Vorschreibung durch Wohnungseigentümer hindert nicht die Fälligkeit der vorgeschriebenen Beiträge.

Geschäftszahl

OGH 24.09.2019, 5 Ob 116/19y

Norm

§ 32 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Die Festsetzung von monatlichen Akontozahlungen ist eine Pflicht des Verwalters. Die Bestreitung der Richtigkeit, Rechtmäßigkeit oder Vollständigkeit der Vorschreibung durch Wohnungseigentümer hindert nicht die Fälligkeit der vorgeschriebenen Beiträge. Derartige Fragen sind nach erfolgter Rechnungslegung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu klären, stellen aber keinen Einwand gegen die Pflicht der Wohnungseigentümer, die Akontozahlungen zu leisten, dar.

OGH: Dem OGH zufolge ist es Aufgabe des Verwalters, für die Bildung einer angemessenen Rücklage und für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten (§ 32 WEG 2002) zu sorgen. Die Festsetzung von monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe, die Vorschreibung und das Inkasso der Beiträge ist somit nach gesicherter OGH-Rechtsprechung eine Pflicht des Verwalters. Verletzt er diese Pflicht, ist die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, dem Verwalter eine entsprechende bindende Weisung zu erteilen oder das Vollmachtsverhältnis zu kündigen.

Bis zu diesem Zeitpunkt allerdings sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen nach stRsp für den einzelnen Miteigentümer bindend. Akontozahlungen können auch dann noch eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, zwar bereits abgerechnet sind, allerdings noch strittig ist, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange der Abrechnungssaldo nicht anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, sind die einzelnen Wohnungseigentümer nach hM weiterhin verpflichtet, die im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung vorgeschriebenen Akontozahlungen zu leisten. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn die Vorschreibung möglicherweise nicht liegenschaftsbezogene Aufwendungen (im Anlassfall: „Doorman- und Conciergekosten“) betrifft.

Fragen der Rechtmäßigkeit bzw Richtigkeit einer Vorschreibung können erst nach erfolgter Rechnungslegung in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 geklärt werden, wobei ein solches Verfahren nichts an der Fälligkeit der Vorschreibungen, die im Streitverfahren vom einzelnen Wohnungseigentümer gefordert werden können, ändert. Auch die Richtigkeit der Abrechnung und die Verpflichtung zur Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung sind in einem Außerstreitverfahren nach § 20 Abs 3 WEG 2002 zu überprüfen. Die Frage, ob bzw in welchem Ausmaß die vorgeschriebenen Akontobeiträge auch nicht liegenschaftsbezogene Ansprüche enthalten, ob ein Aufwand also von der Eigentümergemeinschaft oder vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen ist, ist ebenfalls im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu klären.

Der Einwand der vertragswidrigen Vorschreibung von Bewirtschaftungskosten hindert die Fälligkeit der Akontoforderung zum einen deshalb nicht, weil Fragen der Richtigkeit und Vertragsgemäßheit in der Regel erst am Ende eines Rechtsstreits gelöst werden können – bis dahin wäre aber die notwendige Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft stark eingeschränkt. Darüber hinaus würde eine Berücksichtigung dieser Fragen im Streitverfahren die Zuordnung dieser Überprüfung in das außerstreitige Verfahren unterlaufen.