Rechte und Pflichten von Hausverwaltern
Welche Rechte und Pflichten Hausverwalter haben und wo und wie sie sich haftbar machen, erfahren Sie hier.
Die Rolle der Hausverwaltung
Der Hausverwalter ist Vertretungsorgan der Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs 3 Z 1 lit a WEG 2002). Die Eigentümergemeinschaft verfügt über eine auf die Liegenschaftsverwaltung beschränkte Rechtsfähigkeit. Dementsprechend sind auch die Aufgaben und Befugnisse des Hausverwalters als Organ der Eigentümergemeinschaft auf die Liegenschaftsverwaltung beschränkt. Im Bereich der Liegenschaftsverwaltung hat er eine nach außen hin unbeschränkbare Formalvollmacht. Etwaige Beschränkungen der Vertretungsmacht wirken nur im Innenverhältnis. Im Außenverhältnis muss sich die Eigentümergemeinschaft sämtliche Vertretungshandlungen zurechnen lassen, sofern diese in den Bereich der Liegenschaftsverwaltung fallen. Der Hausverwalter ist daher zur umfassenden Liegenschaftsverwaltung befugt und verpflichtet.
Hingegen ist der Hausverwalter für die Durchführung von Verfügungshandlungen nicht zuständig. Diese sind der Sphäre der Wohnungseigentümer zuzurechnen. In diesem Bereich ist der Hausverwalter nur zu Hilfeleistungen wie zB Bereitstellung von Informationen über Adressen von anderen Eigentümern verpflichtet.
Für Angelegenheiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern sowie etwaige Konfliktlösungen ist der Hausverwalter ebenso wenig zuständig. Der Hausverwalter hat nach der Rechtsprechung nicht die Funktion des Schiedsrichters zwischen einzelnen Wohnungseigentümern oder jene deren Rechtsberaters auszuüben. Da Wohnungseigentümer häufig den Zuständigkeitsbereich der Hausverwaltung nicht genau kennen, wenden sie sich auch in solchen Angelegenheiten an ihren Hausverwalter. In der Praxis ist es daher wesentlich, Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung genau abzugrenzen und diese den Wohnungseigentümern gegenüber klar zu kommunizieren. Dem Hausverwalter selbst ist die regelmäßige Beiziehung einer Rechtsberatung natürlich anzuraten, da er sich kontinuierlich in einem Spannungsfeld zwischen widerstreitenden Interessen bewegt. Dass seine Entscheidungen daher eine hohe wirtschaftliche wie auch juristische Tragweite haben können, liegt auf der Hand.
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Pflicht zur Interessenwahrung
Gem § 20 Abs 1 WEG 2002 ist der Verwalter zur Wahrung von gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer verpflichtet. Der Verwalter ist jedoch nicht zur Verfolgung bloß individueller Interessen einzelner Wohnungseigentümer zuständig. Zu den gemeinschaftsbezogenen Interessen zählt etwa die Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft, die Beseitigung ernster Schäden des Hauses, die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes, die Bildung einer angemessenen Rücklage oder der Abschluss von Versicherungen für die Liegenschaft. Nach der Rechtsprechung gehört auch das Individualrecht auf Einberufung von Eigentümerversammlungen bzw auf Durchführung von Willensbildungsverfahren zu den gemeinschaftsbezogenen Interessen der Wohnungseigentümer (5 Ob 175/08h). Der in § 20 Abs 1 WEG 2002 verankerte Grundsatz der Interessenwahrungspflicht verpflichtet den Hausverwalter im Zuge seiner Tätigkeit insbesondere auch auf Minderheitsrechte einzelner Wohnungseigentümer zu achten.
Aufgrund der Verpflichtung des Hausverwalters sowohl die Interessen der Eigentümergemeinschaft als auch von einzelnen Wohnungseigentümern zu wahren, befindet sich dieser in einem gewissen Spannungsverhältnis, da diese Interessen manchmal auch miteinander kollidieren können (6 Ob 3/14f). Nach der Lehre hat der Hausverwalter die Interessen einzelner Wohnungseigentümer nur dann zu vertreten, wenn sie den Interessen der Gemeinschaft nicht widersprechen. Im Zweifel sind daher die Interessen der Gemeinschaft zu bevorzugen (Hausmann in Hausmann/Vönkilch, WEG4 § 20 Rz 16). Nach der Rechtsprechung lässt sich die Interessenwahrungspflicht nicht allgemein definieren, sondern ist diese stets einzelfallbezogen zu beurteilen (RS0117890).
Die Interessenwahrungspflicht bedeutet auch, dass die Verwaltung der Liegenschaft nach den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu erfolgen hat. Auch außerhalb des Anwendungsbereiches des Wohnungseigentumsgesetzes ergeben sich diese Grundsätze aus den allgemeinen Bestimmungen über den Bevollmächtigungsvertrag (§§ 1002 ff ABGB).
Weisungsgebundenheit des Hausverwalters
§ 20 WEG 2002 sieht auch vor, dass der Hausverwalter Weisungen der Mehrheit zu befolgen hat, sofern diese nicht gesetzwidrig sind. Gesetzwidrige Weisungen sind nicht zu beachten (6 Ob 3/14f). Nach der herrschenden Lehre kommt es nicht auf die Offenkundigkeit der Rechtswidrigkeit der Weisung, sondern auf die objektive Rechtswidrigkeit an (Schauer in Illedits/Reich-Rohrwig, § 20 Rz 16).
Der Hausverwalter hat sowohl den generellen Direktiven, als auch individuellen Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer Folge zu leisten (RS0083550). Einzelne Wohnungseigentümer dürfen nur bei entsprechender Bevollmächtigung durch die Mehrheit Weisungen erteilen (5 Ob 270/07b).
In der Praxis ist die Prüfung der Rechtmäßigkeit von ergangenen Weisungen va im Zusammenhang mit der Durchführung von bestimmten Erhaltungsarbeiten häufig problematisch.
Ein Gratis-Muster für einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten finden Sie hier.
Rechtsstellung des Verwalters im Rahmen der ordentlichen Verwaltung
Im § 28 WEG 2002 sind Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung geregelt. Die dort befindliche Aufzählung, darunter
- die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile
- angemessene Versicherung der Liegenschaft etc
ist jedoch nach der Rechtsprechung bloß demonstrativer Natur (5 Ob 217/00y). Es können somit auch Maßnahmen, die nicht in der Aufzählung enthalten sind, unter die ordentliche Verwaltung subsumiert werden.
Was genau zur ordentlichen Verwaltung zählt, ist nicht immer ganz eindeutig. So etwa im Fall eines schadhaften Balkonaufbaus, der zur Gänze erneut werden musste. Die Schäden betreffen funktionell die Substanz des Hauses. Zählt deren Sanierung zur ordentlichen Verwaltung?
Auch in Bezug auf den Winterdienst, schneebedeckte Gehsteige etc fällt dem Verwalter eine Verantwortung zu.
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Der Hausverwalter ist grundsätzlich befugt, die im § 28 WEG 2002 genannten Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung auch ohne vorherige Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft durchzuführen. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind folgende Angelegenheiten, die stets einer Beschlussfassung bedürfen:
- Die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters oder Eigentümervertreters
- Die Erlassung und Änderung der Hausordnung
- Die Weisung an den Verwalter, keinen gebäudebezogenen Energieausweis einzuholen und
- Die Aufteilung der Energiekosten von Gemeinschaftsanlagen in pauschalierter Form
Der Hausverwalter ist aber nicht nur befugt, sondern in bestimmten Fällen auch verpflichtet aufgrund seiner Verantwortung für die Liegenschaftsverwaltung Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung ohne Beschlussgrundlage zu setzen. In diesem Zusammenhang ist besonders wichtig auf die Informationspflicht des Hausverwalters hinzuweisen. Beabsichtigt der Hausverwalter eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, welche an sich keiner Beschlussgrundlage bedarf, durchzuführen, ist er dennoch verpflichtet, die Wohnungseigentümer über die geplante Maßnahme zu informieren. Zweck dieser Informationspflicht ist, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, eine – abweichende – Weisung zu erteilen.
Die Handlungsautonomie des Verwalters im Rahmen der ordentlichen Verwaltung findet daher ihre Grenzen jedenfalls dort, wo ihr wirksame Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer entgegenstehen.
Liegt ein Beschluss der Mehrheit über eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung vor, ist dieser nach entsprechender Bekanntgabe sofort vollziehbar.
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Rechtsstellung des Verwalters im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung
Die Legaldefinition für Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung findet sich in § 29 WEG 2002. Demnach handelt es sich um Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG definierte ordentliche Verwaltung hinausgehen. Nach der Rechtsprechung ist darüber hinaus anhand einer Einzelfallbetrachtung zu ermitteln, ob die wirtschaftliche Tragweite und Notwendigkeit der Maßnahme eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung indiziert (5 Ob 50/07z). Aufgrund seiner unbeschränkbaren Formalvollmacht ist der Hausverwalter auch zur Durchführung von Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung befugt. In diesem Bereich bestehen jedoch weitergehende Beschränkungen im Innenverhältnis zwischen der Hausverwaltung und der Eigentümergemeinschaft.
§ 29 Abs 6 WEG 2002 regelt, dass das Verwalter unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur aufgrund eines Beschlusses durchführen darf. Im Gegensatz zu Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung darf der Verwalter daher in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung nur aufgrund formeller Beschlüsse der Mehrheit tätig werden.
Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung erst nach endgültiger Rechtswirksamkeit des gefassten Beschlusses durchgeführt werden dürfen. Der Hausverwalter hat daher stets die Rechtskraft der Beschlüsse abzuwarten. Im Bereich der ordentlichen Verwaltung ist der Beschluss demgegenüber, unabhängig von dessen Rechtskraft, bereits nach Bekanntgabe desselben vollziehbar. Wird der Verwalter in einer Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung vor Rechtskraft des Beschlusses tätig, handelt er eigenmächtig. Wird der Beschluss über die eigenmächtig durchgeführte Maßnahme später durch die Minderheit erfolgreich angefochten, ist diese berechtigt, nicht nur die Beseitigung der Folgen des angefochtenen Beschlusses zu begehren, sondern auch Schadenersatzansprüche gegen die Hausverwaltung geltend zu machen. Nach der Judikatur des OGH darf der Verwalter nur im Fall von Gefahr im Verzug von dieser Regelung absehen und die beschlossene Maßnahme vor Eintritt der Rechtskraft vollziehen (5 Ob 265/04p).
Allgemeine und besondere Pflichten
Der Vertrag zwischen einem (oder mehreren) Eigentümern und dem Immobilienverwalter ist in der Regel als Bevollmächtigungsvertrag anzusehen. Der Immobilienverwalter ist dadurch berechtigt und verpflichtet, im Namen und auf Rechnung des Eigentümers bestimmte Handlungen vorzunehmen. Die allgemeinen Pflichten des Immobilienverwalters sind in §§ 1002 ff ABGB geregelt. Welche besonderen Pflichten der Immobilienverwalter darüber hinaus zu beachten hat, hängt davon ab, welche Rechtsnormen auf das zu verwaltende Objekt anzuwenden sind und welche (zusätzlichen) Vereinbarungen im Einzelnen getroffen werden. Diese Pflichten beginnen schon bei der Übernahme einer Immobilie.
Geschäftsbesorgungspflicht
Gem § 1009 ABGB ist der Immobilienverwalter zur „redlichen und emsigen Geschäftsbesorgung“ entsprechend der zugrundeliegenden Vereinbarung und/oder Vollmacht sowie nach dem Geschäftszweck verpflichtet. Der Immobilienverwalter hat daher dafür zu sorgen, dass möglichst hohe Erträgnisse aus dem Objekt erzielt werden und hat erforderlichenfalls auf Vertragsänderungen oder Kündigungen bzw den Abschluss neuer günstigerer Verträge hinzuwirken. Alle Vorteile, die für den Auftraggeber erzielt werden, hat der Immobilienverwalter dem Auftraggeber zu überlassen. Für den Umfang der Geschäftsbesorgungspflicht ist der an den Immobilienverwalter konkret erteilte Auftrag entscheidend.
Gehorsamspflicht und Weisungen des Auftraggebers
Zur Geschäftsbesorgungspflicht gehört auch die Gehorsamspflicht gegenüber dem Auftraggeber. Berechtigte und zweckmäßige Weisungen des Auftraggebers hat der Immobilienverwalter daher stets zu befolgen. Erteilt der Auftraggeber dem Immobilienverwalter Weisungen, die unzweckmäßig sind bzw für den Auftraggeber nachteilig sein können, hat ihn der Verwalter über die Konsequenzen der Umsetzung solcher Weisungen aufzuklären. Vertrags- und gesetzwidrige Weisungen hat der Auftraggeber generell nicht zu befolgen. Steht das verwaltete Objekt bzw Haus im Miteigentum, sind Weisungen nur dann zu befolgen, wenn sie durch einen Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer gedeckt sind. Der Immobilienverwalter ist jedoch auch zur Interessenwahrung gegenüber den übrigen Miteigentümern verpflichtet und kann daher unter Umständen auch Weisungen des Mehrheitseigentümers ablehnen. Zu beachten ist jedenfalls, dass der Immobilienverwalter bei Zuwiderhandeln gegen Weisungen des Auftraggebers diesem gegenüber schadenersatzpflichtig werden kann. Es empfiehlt sich daher, vor der Ablehnung einer bestimmten Weisung deren Berechtigung genau zu prüfen.
Weitergabe von Erträgen
Was der Verwalter im Zuge seiner Geschäftsbesorgung erlangt, hat er dem Auftraggeber herauszugeben (§ 1009 ABGB). Sämtliche Erträge, Mieteinnahmen, Zinsen, Ablösen, Skonti, Provisionen etc hat der Verwalter daher an den Auftraggeber weiterzugeben. Der Verwalter ist jedoch berechtigt, die herauszugebenden Erträge mit seinen Aufwendungen gegenzurechnen bzw aufzurechnen (§ 1440 iVm § 1009 ABGB). Das setzt voraus, dass der Auftraggeber Gegenforderungen aus dem Bevollmächtigungsverhältnis schuldet, die vom Verwalter bereits in Rechnung gestellt wurden und somit fällig sind. Eine Aufrechnung mit Beträgen, die vom Verwalter in Verwahrung genommen wurden (zB Rücklage einer Eigentümergemeinschaft), ist jedoch nicht zulässig (MietSlg 33.473).
Rechnungslegungspflicht
Gem § 1012 und 837 ABGB ist der Verwalter dem Auftraggeber gegenüber zur Rechnungslegung verpflichtet. Im Fall mehrerer Miteigentümer hat der Verwalter jedem Einzelnen von ihnen Rechnung zu legen bzw eine Ausfertigung der Abrechnung zuzuschicken. Ist die Abrechnung unvollständig oder unrichtig, kann der Auftraggeber dies gerichtlich geltend machen (allenfalls in Form eines Schadenersatzanspruchs). Die vom Verwalter zu legende Rechnung soll dem Auftraggeber eine hinreichende Grundlage bieten, um die Verwaltung nach Aspekten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu prüfen. In der Abrechnung sind daher sämtliche Einnahmen und Ausgaben unter Angabe des Verwendungszwecks übersichtlich auszuweisen. Weiters sind alle Belege vollständig vorzulegen und dürfen nicht etwa durch händische Vermerke ersetzt werden.
Besondere Verwalterpflichten
Die besonderen Pflichten des Verwalters ergeben sich im Wesentlichen aus dem ABGB und – je nach Objekt- und Eigentumsart – dem WEG 2002, dem MRG und dem WGG sowie aus dem mit dem Auftraggeber getroffenen Verwaltungsvertrag. Wird kein Verwaltungsvertrag geschlossen, sondern lediglich eine Vollmacht vom Auftraggeber unterzeichnet, kann auch deren Inhalt für die Ermittlung der Rechte und Pflichten des Verwalters herangezogen werden. Mangels schriftlicher Vollmachtsurkunde umfassen die Befugnisse des Verwalters gem § 1029 ABGB alles, was im Zusammenhang mit der Verwaltung anfällt und gewöhnlich mit der Hausverwaltungsvollmacht verbunden ist.
Pflicht zur Einhaltung von Verwaltungsvorschriften
Hauseigentümer und Verwalter sind dazu verpflichtet, Verwaltungsvorschriften einzuhalten. Wird den Vorschriften nicht Folge geleistet, entspricht dies einer Verwaltungsübertretung, die sowohl für den Eigentümer als auch für den Verwalter hohe Strafen nach sich ziehen kann.
Verkehrssicherungspflichten
Unter Verkehrssicherungspflichten werden gewisse von der Rechtsprechung entwickelte Pflichten zur Sicherung von Verkehrsflächen, wie etwa Stiegen, Gänge, Wege etc verstanden. Diese Pflichten treffen grundsätzlich jene Personen, die anderen Personen einen Verkehr eröffnen und damit mögliche Gefahrenquellen schaffen. Sie sollen die Verkehrsteilnehmer vor erkennbaren Gefahren schützen.
Verantwortlich für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten ist grundsätzlich der Hauseigentümer, wobei der Verwalter als dessen Gehilfe tätig wird. Bei Nichteinhaltung der Verkehrssicherungspflichten kann der Verwalter daher Regressansprüchen des Hauseigentümers ausgesetzt sein.
Demnach ist der Hauseigentümer und in der Folge der Hausverwalter insbesondere etwa dazu verpflichtet,
- Unebenheiten auf Gehwegen auf der verwalteten Liegenschaft zu beseitigen,
- auf Gängen im Stiegenhaus Hinweisschilder bei Bestehen von Rutschgefahr nach dem Aufwaschen aufzustellen,
- für eine ordnungsgemäße Beleuchtung des Stiegenhauses zu sorgen oder
- die Hauseingangstüre auf die Einhaltung der Sicherheitserfordernisse überprüfen zu lassen.
Besondere Haftungsvorschriften im ABGB
Darüber hinaus enthält das ABGB folgende besondere Haftungsvorschriften, die für Hauseigentümer – und damit auch für den Verwalter – relevant sind:
Wegehalterhaftung
Nach § 1319a ABGB hat der Halter eines Weges den Benützern zu haften, wenn diesen durch den mangelhaften Zustand des Weges ein Schaden entsteht und dem Halter oder seinen Leuten ein grobes Verschulden daran vorzuwerfen ist. Bei Verletzungen auf Gehsteigen und Gehwegen kann diese Haftungsvorschrift neben Ersatzansprüchen wegen der Verletzung der Streupflicht (§ 93 StVO) oder wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten in Betracht kommen. Eine Haftung nach dieser Bestimmung setzt ein grobes Verschulden des Wegehalters voraus, was etwa dann anzunehmen ist, wenn Hindernisse oder Mängel auf einem Weg über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt werden. Um keiner Haftung ausgesetzt zu sein, sollte der Verwalter daher stets dafür sorgen, dass auf den zur Liegenschaft gehörenden Wegen Hindernisse entfernt und Schäden bzw Mängel repariert werden.
Bauwerkehaftung
Entsteht jemandem wegen der mangelnden Beschaffenheit eines Gebäudes (Werks) durch Einsturz oder Ablösung von Teilen davon ein Schaden, dann ist dessen Eigentümer zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er nicht beweist, dass er alle zur Gefahrenabwendung erforderliche Sorgfalt angewendet hat (§ 1319 ABGB). Der Verwalter sollte daher zumindest einmal jährlich das Gebäude besichtigen, um sich einen Eindruck von dessen Zustand zu verschaffen und in regelmäßigen Abständen das Dach, die Fassade, Außenfenster und Geländer von Fachleuten überprüfen lassen.
Um die Anwendung der notwendigen Sorgfalt im Schadensfall nachweisen zu können, empfiehlt es sich genaue Aufzeichnungen über die Kontrollen zu führen.
Wohnungsinhaberhaftung
Nach § 1318 ABGB haftet der Wohnungsinhaber für Schäden, die anderen Personen durch das Herabfallen gefährlich aufgehängter oder aufgestellter Sachen oder durch das Herauswerfen von Sachen oder Herausgießen von Flüssigkeiten aus einer Wohnung entstehen – unabhängig davon, ob ihm ein Verschulden vorzuwerfen ist. Wohnungsinhaber ist derjenige, der über den Raum die tatsächliche Verfügungsgewalt hat, wobei es sich etwa um einen Wohnungsmieter, einen Wohnungseigentümer oder (hinsichtlich allgemeiner Teile des Hauses) um die Eigentümergemeinschaft handeln kann.
Die Rechtsprechung wendet § 1318 auch auf Wasserschäden wegen überlaufender Badewannen, defekter Armaturen und auch wegen undichter (überalterter) Rohrleitungen an.
Den Verwalter trifft in diesem Zusammenhang die Pflicht, den Hauseigentümer bzw die Eigentümergemeinschaft über mögliche Gefahrenquellen aufzuklären und deren Beseitigung zu veranlassen bzw anzuregen. Stellt der Verwalter also etwa fest, dass Wasserleitungen überaltert sind, sollte er den Eigentümer bzw die Eigentümergemeinschaft über die mögliche Haftung aufklären und eine Weisung bzw einen Beschluss über die Sanierung der Leitungen einholen.
Sachverständigenhaftung des Hausverwalters
Wenn der Verwalter seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Auftraggeber (Hauseigentümer) verletzt und ihm dadurch einen Schaden zufügt, hat der Verwalter diesen zu ersetzen, außer wenn er beweisen kann, dass ihn kein Verschulden daran trifft (§ 1298 ABGB).
Immobilienverwalter sind wegen ihres besonderen Fachwissens und dem Bekenntnis zu ihrem Gewerbe Sachverständige iSd § 1299 ABGB, für die ein – im Vergleich zum allgemeinen Verschuldensmaßstab – strengerer Maßstab gilt. Als Sachverständige müssen Immobilienverwalter zwar nicht über bestimmte außergewöhnliche Fähigkeiten, aber zumindest über die durchschnittlichen Fähigkeiten ihres Berufsstandes, dh den Leistungsstandard der Berufsgruppe verfügen. Nach allgemeinem Schadenersatzrecht haben Hausverwalter daher grundsätzlich für all jene Fehler einzustehen, die einem durchschnittlichen Fachmann (Hausverwalter) nicht passieren würden.
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