24.06.2024 | Wohnrecht | ID: 1176114

Leerstandsabgabe: Wichtige Änderungen

Alexander Kdolsky

Lesen Sie in diesem Beitrag über die wichtigen Neuerungen für Leerstände bei Wohnungen durch die Novelle des FAG 2024 und die Aufnahme in den Katalog der Landes(Gemeinde)abgaben.

Leerstände von an sich vermietbaren Wohnungen entziehen dem Wohnungsmarkt notwendigen Wohnungsraum. In der öffentlichen sowie politischen Debatte wird daran in regelmäßigen Abständen Kritik geübt.

Der Verfassungs- sowie einfache Bundesgesetzgeber ist nun daran gegangen, diesen als Missstand begriffenen Status zu ändern: Durch eine Klarstellung in der Kompetenzverteilung des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG) sowie eine Änderung des Finanzausgleichsgesetzes (FAG 2024).

Klarstellung in der Kompetenzverteilung

Zum einen erfolgte eine Änderung des Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG betreffend das „Volkswohnungswesen“. Dieses betrifft nach der Judikatur des VfGH Klein- und Mittelwohnungen für die breite Masse und ist Bundessache in der Gesetzgebung bzw Landessache in der Vollziehung.

Vom Kompetenztatbestand „Volkswohnungswesen“ gibt es jedoch Ausnahmen, die somit in die Gesetzgebungskompetenz des Landes fallen. Es sind dies neben der Wohnbau- und Wohnhaussanierungsförderung, die bereits seit einer Novelle 1987 Landessache sind, nunmehr auch die „Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht- oder Mindernutzung“ (kurz: Leerstandsabgaben).

Leerstandsabgaben als Landes(Gemeinde)abgaben

Zum anderen wurden in den Katalog der ausschließlichen Landes(Gemeinde)abgaben in § 16 Abs 1 FAG 2024 durch eine neue Z 4a „Abgaben auf Wohnungsleerstände“ (kurz: Leerstandsabgaben) aufgenommen.

Nun ist es so, dass auf Landesebene bereits vor der eben genannten Novellierung Leerstandsabgaben vorgesehen waren, und zwar in Salzburg, in der Steiermark sowie in Tirol. Die Länder konnten sich dabei auf das vom VfGH, in Auslegung des Finanz-Verfassungsgesetzes (F-VG) zugestandene Abgabenerfindungsrecht der Länder stützen.

Wozu bedurfte es also der Novellierung des FAG 2024 und der Aufnahme in den Katalog der Landes(Gemeinde)abgaben?

Die Antwort liegt darin, dass die Länder neben Bundesabgaben gleichartige Abgaben von demselben Besteuerungsgegenstand nur mit bundesgesetzlicher Ermächtigung erheben dürfen. § 16 Abs 1 Z 4a FAG 2024 enthält nunmehr genau diese bundesgesetzliche Ermächtigung für den Fall, dass der Bund eine gleichartige Abgabe von demselben Besteuerungsgegenstand erheben sollte.

Die zurzeit in den Ländern Salzburg, Steiermark und Tirol erhobenen Leerstandsabgaben sind ähnlich aber nicht identisch geregelt. In Salzburg und der Steiermark haben die Landesgesetzgeber die Gemeinden (lediglich) dazu ermächtigt, entsprechende Abgaben auszuschreiben, in Tirol besteht eine Verpflichtung hiezu.

Gemeinsam ist ihnen, dass die Leerstandsabgaben als ausschließliche Gemeindeabgaben konzipiert sind, deren Ertrag also ausschließlich den Gemeinden zugutekommt. Als Leerstand wird angesehen, wenn die Wohnung zumindest (Tirol) bzw mehr als (Salzburg, Steiermark) 26 Kalenderwochen im Jahr unbenutzt ist. Ausnahmen von der Abgabenpflicht bestehen unter anderem für Häuser mit bis zu zwei bzw drei Wohnungen, in denen die Eigentümer in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben.

Fazit

Die Zukunft wird zeigen, ob und welche Länder (und in weiterer Folge: Gemeinden) infolge der öffentlichen Diskussion und der dargestellten Novellen Leerstandsabgaben einführen.

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